JAK SE DAŇOVÝ ÚŘAD DOZVÍDÁ O PŘÍJMECH Z PRONÁJMU BYTU A JAK SE VYHNOUT POKUTÁM | Nevsky Prostor

Pronájem bytu je skvělý způsob, jak vydělat peníze, zvláště pokud je vaše nemovitost prázdná. Ale tady je otázka: jste si jisti, že to děláte správně? Mnoho pronajímatelů si s daněmi raději hlavu neláme v domnění, že se to nikdo nedozví. Ale časy se mění a daňová služba je stále technologicky vyspělejší a pozornější. Pojďme přijít na to, jak se problémům vyhnout a klidně spát.

Jak se finanční úřad dozví, že pronajímáte byt?

Dříve jste se mohli s nájemníky domluvit jednoduše „ústně“ a nestarat se. Nyní však mají daňové úřady celý arzenál metod k identifikaci těch, kteří dostávají příjem „pod stolem“. Zde jsou nejběžnější metody:
1. Stížnosti od sousedů
Dělají vaši nájemníci hluk, pořádají večírky nebo jen obecně otravují sousedy? Pak se připravte na to, že si nespokojení nájemníci mohou stěžovat. A pokud sousedé vědí, že byt je pronajímán, mohou to nahlásit Federální daňové službě.
2. Reklamy na internetu
Zveřejněním reklamy na populárních stránkách jako Avito, Cian nebo DomClick se automaticky stanete „na radaru“. Finanční úřady tyto platformy aktivně monitorují a mohou zahájit kontrolu.
3. Bankovní převody
Pokud vám nájemce převádí peníze na kartu, zejména pravidelně a ve stejné výši, může to vyvolávat otázky. Banky předávají informace o podezřelých transakcích finančním úřadům.
4. Informace od správcovských společností
Pokud je najednou v bytě více obyvatel, než je zapsáno v dokumentech, může správcovská společnost nebo HOA předat tyto údaje příslušným úřadům.
5. Kontroly migrační služby

Pronajímáte svůj byt cizincům a nepřihlašujete je podle zákona? I to je riziko. Migrační služba může provést kontrolu a předat informace finančním úřadům.

Jaká jsou rizika nelegálního pronájmu bytu??
Pokud IRS zjistí, že dostáváte příjmy z pronájmu a nepřiznáte je, následky mohou být strašné. Zde je to, co vás čeká:
1. Platba daně za celé období
Federální daňová služba může vyžadovat zaplacení daní za poslední tři roky. Pokud jste byt pronajímali déle, máte štěstí, promlčecí doba je omezená.
2. Pokuta za nezaplacení daně
— Pokud jste o nutnosti platit daně nevěděli (což je nepravděpodobné), bude pokuta činit 20 % z částky.
— Pokud správce daně prokáže úmyslné krácení, pokuta se zvýší na 40 %.
3. Sankce za pozdní platbu
Za každý den prodlení se účtuje penále – 1/300 klíčové sazby centrální banky.
4. Pokuta za nepodání prohlášení
Pokud daňové přiznání nepodáte včas, penále bude činit 5 % z částky daně za každý měsíc prodlení (maximálně však 30 %).

Jak finanční úřad prokazuje skutečnost pronájmu bytu?
Pokud se o vás zajímá Federální daňová služba, má několik způsobů, jak shromáždit důkazy:
Svědecké výpovědi
Vaši sousedé nebo nájemníci mohou potvrdit, že nemovitost je pronajímána.
Korespondence s nájemníky
Diskutovali jste o podmínkách pronájmu přes instant messenger nebo e-mail? To by také mohlo sloužit jako důkaz.
Bankovní převody
Pravidelné účtenky na kartu jsou přímým potvrzením příjmu.
Reklamy na internetu
Snímky obrazovky vašich reklam mohou být použity proti vám.

Jakou daň musíte zaplatit?
Pokud pronajímáte svou nemovitost, jste povinni platit daň z příjmu fyzických osob (PID). Sazba je 13 % z částky příjmu. Pokud váš roční příjem přesáhne 5 milionů rublů, pak je vše nad tuto částku zdaněno sazbou 15 %.

Jak je to se samostatnou výdělečnou činností?
Pokud váš příjem z pronájmu nepřesáhne 2,4 milionu rublů ročně, můžete se zaregistrovat jako OSVČ. V tomto případě bude sazba daně činit pouze 4 % (pokud jsou nájemci fyzické osoby) nebo 6 % (pokud jsou právnickými osobami).

Jak se vyhnout problémům s finančními úřady?
Zde je několik jednoduchých tipů, které vám pomohou pronajmout váš byt legálně a bez zbytečného stresu:
1. Podejte prohlášení
Jednou ročně vyplňte daňové přiznání a zaplaťte daň z příjmu fyzických osob. Ano, trochu vám to sníží příjem, ale budete klidně spát.
2. Zaregistrujte se jako OSVČ
Tato možnost je vhodná pro ty, kteří chtějí platit nižší daně a přitom pracovat legálně. Registrace trvá jen pár minut prostřednictvím aplikace Moje daň.
3. Podepište nájemní smlouvu
Sestavte formální smlouvy s nájemníky. To vás ochrání před bezohlednými nájemníky a pomůže vám vyhnout se problémům se zákonem.
4. Spolupracujte s agenturou
Pokud nechcete daně řešit sami, obraťte se na profesionály. Realitní kanceláře často nabízejí služby pronájmu bydlení s přihlédnutím ke všem formalitám.

Přečtěte si také

• JAK CHRÁNIT SVŮJ MAJETEK PŘED PODVODNÍKY: zákaz transakcí bez osobní účasti! — 9. ledna 2025
• Jak nepřijít o byt kvůli bankrotu bývalého majitele – 12. března 2025
• Všechny názory našich odborníků

Mnoho majitelů bytů odmítá uzavřít smlouvu s nájemníky, protože pak budou muset přiznat příjem a zaplatit daň z příjmu fyzických osob. Pronajímat nemovitost bez smlouvy je ale nezákonné. Řekneme vám, co se stane, když pronajmete byt a nebudete platit daně.

Sdílet:
Odkaz zkopírován

Proč pronajímat byt legálně?

Majitel je ze zákona povinen při nájmu bytu uzavřít s nájemcem nájemní smlouvu: toto je uvedeno v Kapitola 35 občanského zákoníku Ruské federace. V praxi je dohoda často opomíjena kvůli nepřiznání příjmů a neplacení daně.

Ale legalizace transakce je pro majitele výhodná a zde je důvod.

• Nájemci budou platit nájem pravidelně, protože pokud dojde k prodlení, může se pronajímatel obrátit na soud. A pokud nájemce poškodí opravy, poškodí nábytek, vybavení nebo zatopí sousedy, vymáhat škodu.
• Smlouva může stanovit další podmínky – například, že nájemce musí o odchodu informovat předem. Pak nebude bydlení stát ladem, když budete hledat nové nájemníky.
• Se smlouvou je to bezpečnější – nemusíte se starat o daňové kontroly.

Pomůže vám pronajmout váš byt bez potíží „Letadlo plus“. Naši makléři nemovitost připraví, nafotí prodej a sestaví inzerát, vyberou vhodné nájemce a zorganizují přehlídky. A právníci vám řeknou, jak formalizovat transakci v souladu se zákonem.

Jak se finanční úřad dozví o pronájmu bytu?

Příjem z pronájmu bytu, jako každý jiný, podléhá dani z příjmů fyzických osob. Je v zájmu Federální daňové služby sledovat pronajímatele, kteří se skrývají před placením daní. K jejich identifikaci inspektoráty neustále monitorují a využívají různé zdroje informací. Zde jsou ty hlavní.

Banky

Pokud přijímáte platby nájemného bankovním převodem, může si finanční úřad všimnout, že na váš účet je každý měsíc vkládána přibližně stejná částka. To je jasná známka nepřiznaných příjmů: finanční úřady budou muset pouze zjistit, odkud peníze pocházejí.

Rosreestr

Federální daňová služba je obzvláště podezřívavá k majitelům dvou a více bytů. To je logické: pokud existuje volné bydlení, s největší pravděpodobností je k pronájmu. Informace o všech nemovitostech jsou pravidelně poskytovány finančnímu úřadu z Rosreestr. Pokud vlastníte více bytů a v přiznání není uveden příjem z pronájmu, je to důvod k provedení kontroly na místě.

„Dobrí příznivci“

Sousedé nespokojení s chováním nájemníků, uražení bývalí nájemníci nebo kolegové, se kterými došlo ke konfliktu – každý může napsat odvolání na finanční úřad.

To, že někteří lidé v bytě bydlí, samozřejmě neznamená, že se pronajímá nelegálně. Finanční úřad ale bude moci prokázat, že pobíráte nelegální příjmy. Například pomocí stejného výpisu z bankovního účtu nebo účtenek pro přijímání peněz, pokud přijímáte platbu v hotovosti.

Federální daňová služba provede rozhovory se současnými i bývalými nájemníky a sousedy. Majitel bude muset také podat vysvětlení finančnímu úřadu ohledně užívání nemovitosti.

Co se stane s nelegálním pronájmem bytu?

Pokud finanční úřad prokáže příjem z pronájmu bytu, budete muset po celou dobu nelegálního pronájmu platit daň z příjmu fyzických osob. Standardní sazba je 13 %, ale pokud nájemníci zaplatili více než 5 milionů za rok, tak ano zvýší na 15 %.

Za neplacení daní Za pronájem bytu budete muset zaplatit pokutu: 20 % z částky daně z příjmu fyzických osob. A pokud se inspektorům podaří potvrdit, že příjem byl skryt úmyslně, jeho velikost se zvýší na 40 %.

Kromě pokuty může finanční úřad účtovat i penále. Pro jednotlivce a jednotlivé podnikatele jsou 1/300 klíčové sazby Centrální banky Ruské federace. Tato hodnota se vynásobí počtem dnů zpoždění.

Pokud jste neplatili daň z příjmu fyzických osob, tak jste přiznání nepodali. I pro toto dobře: 5% z částky daně za každý měsíc prodlení, ale celkem ne více než 30% a ne méně než 1000 rublů.

Za velké a hlavně velké částky skrytých příjmů je trest přísnější. Pokud během tří let nezaplatíte daň vyšší než 2,7 milionu, budete podléhat trestní odpovědnost. Možné druhy trestů:

• pokuta od 100 do 300 tisíc nebo ve výši platu na dobu 1 až 2 let;
• zatčení až na 6 měsíců;
• nucené práce nebo odnětí svobody až na jeden rok.

A pokud částka nezaplacené daně za tři roky přesáhne 13,5 milionu, bude trest ještě přísnější:

• pokuta od 200 do 500 tisíc nebo ve výši platu na 1,5–3 roky;
• nucené práce nebo odnětí svobody až na 3 roky.

Trestní odpovědnost je samozřejmě krajní opatření, které se vztahuje pouze na svévolné neplatiče. Ale každopádně přiznání příjmu z pronájmu a placení daně z příjmu fyzických osob je výnosnější než dostat pokutu.

Nová služba „Samolet Plus“ vám pomůže snadno pronajmout nebo pronajmout byt

Jak legálně pronajmout byt

V první řadě uzavřete nájemní smlouvu s nájemcem bytu. Musí uvádět:

• Podmínky pro složení a vrácení zálohy. To je částka, kterou obyvatelé nechají jako zálohu při nastěhování. Pro majitele je kauce záchrannou sítí: pokud nájemníci něco rozbijí nebo poškodí, tyto peníze nahradí škodu. V ostatních případech se kauce vrací nájemcům při odjezdu.
• Postup při platbě nájemného. Dohodněte se na výši, podmínkách a formě plateb – hotovostní nebo bezhotovostní. Rozhodněte, kdo bude v případě potřeby platit za služby a opravy.
• Odpovědnost za porušení smlouvy. V tomto odstavci můžete specifikovat výši sankcí za pozdní platby a za předčasné ukončení. Pokud se nájemce rozhodne předčasně vystěhovat nebo majitel bude chtít nájemníka vystěhovat před koncem smlouvy, druhá strana dostane náhradu.

Pokud pronajímáte byt jako fyzická osoba, musíte do 30. dubna podat daňové přiznání k dani z příjmu 3-NDFL za předchozí kalendářní rok. Daň musí být zaplacena do 15. července.

Dá se ušetřit na daních?

Výše daně z nájemního bydlení se sníží, pokud nepronajímáte byt jako fyzická osoba, ale jako OSVČ. Stav lze získat v oficiální aplikaci Federální daňové služby „Moje daň“. Pokud pronajmete byt soukromé osobě, daň bude 4%, pokud organizaci – 6%. Musíte platit měsíčně. Aplikace automaticky vypočítá výši daně a připomene vám platbu.

Ale je tu nuance: pokud jste OSVČ, nemůžete pronajímat byty. Pokud je to váš trvalý zdroj příjmů, je výhodnější zaregistrovat individuálního podnikatele pomocí zjednodušeného daňového systému (příjmu). Poté bude možné platit daň z příjmu fyzických osob ve snížené sazbě 6 %.

Vyvodit závěry

• Podle zákona musíte při pronájmu bytu uzavřít s nájemcem nájemní smlouvu a zaplatit daň z příjmu fyzických osob.
• Skrývání příjmů je riskantní: finanční úřad bojuje proti nelegálním pronájmům a pečlivě odhaluje neplatiče pomocí různých zdrojů informací.
• Pokud Federální daňová služba objeví skryté příjmy z pronájmu bytu, budete muset zaplatit plnou daň, pokuty a penále.
• Standardní sazba daně z příjmu fyzických osob pro fyzické osoby je 13 %, ale částku daně si můžete snížit, pokud se zaregistrujete jako OSVČ nebo jako fyzická osoba – podnikatel.

„Samolet Plus“ je online platforma a kanceláře po celém Rusku. Všechny služby pro:

• nákupy nemovitostí,
• prodej nemovitostí,
• pronájem nemovitostí po celém Rusku.

Stejně jako různé doplňkové služby:

• interiérový design;
• velká rekonstrukce bytů;
• pomoc při přemístění;
• vybavení bytu;
• pojištění;
• oceňování majetku;
• protiúčet – možnost výměny starého bytu za nový.

Autor: Irina Volkova

Expert: Generální ředitel právní společnosti Mariox Center LLC Oksana Vasilyeva