Developerská společnost: co to je? | Kdo je developer ve stavebnictví?
Termín „development nemovitostí“ je v dnešní době poměrně běžný. Používá se všude, pokud jde o trh s nemovitostmi, ale ne všichni občané plně chápou, co tento jev obnáší.
Kdo je vývojář a co dělá? Jaké jsou charakteristiky jeho činností?
Kdo je vývojář
Developeři jsou fyzické osoby, nutně právnické, které se zabývají vícestupňovým rozvojem nemovitostí s cílem dosáhnout zisku. To se týká jak vytváření nových objektů od nuly, tak i jejich restaurování nebo rekonstrukce. Developer provádí všechny druhy prací, a to nejen čistě technické, samostatně.
Například v prvním případě si při stavbě nového domu koupí pozemek, postaví na něm budovu, ať už rezidenční nebo komerční, a poté ji prodá. V druhém případě si pronajme zchátralou nebo potřebující větší opravy budovu, zrenovuje ji a opraví, koupí ji za sníženou cenu a poté ji opět prodá.
Získání stavebního povolení nebo povolení k rekonstrukci, samotná práce a prodej nemovitosti však nejsou vše, co developer dělá. Organizace procesu tvorby nebo vylepšení nemovitosti, v důsledku čehož se její hodnota výrazně zvýší, zahrnuje i mnoho mezifází: přilákání investorů, vytvoření projektu atd. To vyžaduje mnoho úzkých specialistů.
Z tohoto důvodu je každý developer developerskou společností, která zahrnuje několik různých divizí. Některé z nich se zabývají registrací vhodných pozemků, vyhledáváním kvalifikovaných stavitelů a dodavatelů, jiné spoluprací s investory, vyhledáváním kupců a přímým prodejem objektů.
Obecně řečeno, strategie developerské společnosti je založena na interakci jejích hlavních divizí:
- výroba, plánování, stavebnictví a obchod;
- řízení, dohled nad finančními, právními a personálními záležitostmi;
- ekonomické, poskytující logistické, úklidové a další druhy služeb.
Developer ve stavebnictví je tedy společnost, která současně plní funkce investora, projekční kanceláře, realitního makléře a samozřejmě developera.
Stavitel a developer: jaký je mezi nimi rozdíl?
Mnoho lidí zcela nechápe rozdíl mezi developerem a stavebníkem. Tyto dva pojmy jsou si do jisté míry podobné a některé nuance jejich právní definice také přispívají k nejasnostem. Například federální zákon 214-FZ, který upravuje otázky sdílené výstavby, definuje developera jako právnickou osobu, která přitahuje finanční prostředky, tj. investice, zvenčí. V konečném důsledku se zabývá prodejem rozestavěných bytů nebo hotových bytů.
Jak výstavba, tak prodej jsou fázemi developerského projektu. Navíc nikdo developerovi nezakazuje, aby samostatně, v rámci společnosti, rozvíjel stavební projekt, kupoval nebo pronajímal pro něj pozemek. Zda se pak může nazývat developerem, závisí na tom, jak širokou škálu funkcí přebírá.
Zároveň se často vyskytují případy, kdy jsou tzv. developerské služby některých společností striktně omezeny na úkoly developera. Proto jsou dnes v Rusku pojmy „developer“ a „stavitel“ synonyma, ne identická, ale významově poměrně blízká.
Obecně řečeno, hlavní rozdíl mezi developerem a stavitelem spočívá v tom, že první z nich nutně přebírá všechny fáze projektu, zatímco druhý pouze některé, zejména technické, fáze.
Hlavní úkoly vývojáře
Developerský trh tedy zahrnuje mnoho rozmanitých úkolů. Prvním je analýza stávajících investic a prognóza budoucího zisku dosaženého s jejich pomocí.
Druhým je výběr vhodného pozemku pro výstavbu nového zařízení. V závislosti na kategorii budovy, zda je rezidenční nebo komerční, se budou lišit požadavky na místo, na kterém bude postavena.
Třetím je rozvoj projektu. Tento úkol zahrnuje nejen vytvoření nové budovy se zásadními architektonickými odlišnostmi, ale také čistě komerční přístup k jejímu plánování. Jinými slovy, developer komerčních nebo rezidenčních nemovitostí rozhoduje, jaká by tato budova měla být, aby se prodala rychleji a ziskověji.
Čtvrtým je hledání stavitelů nebo organizace práce vlastních divizí.
Za páté – vyhledávání kupců a v některých případech i zprostředkovatelů pro prodej již dokončených nemovitostí.
A šestou je dokumentární podpora pro všechny fáze developerského projektu bez výjimky.
Co je to developerský projekt?
Obrázek generovaný pomocí neuronové sítě Midjourney
Vývojový projekt, neboli vývojový cyklus, je soubor funkcí, které společnost provádí k realizaci plánu od začátku do konce. Patří mezi ně:
Hledání pozemku
Vyhledávání a oceňování pozemků je jednou z prvních funkcí, které musí developer vykonat. I když je požadovaný pozemek nalezen, je nezbytná analýza jeho ziskovosti – jak ziskový bude prodej nemovitosti s přihlédnutím ke všem nákladům na koupi pozemku a následným pracím.
Tato fáze projektu je velmi důležitá. Volné pozemky v dobrých lokalitách měst jsou velmi drahé. Nemá smysl na nich stavět nemovitosti, které jsou cenově dostupné pro mnoho kupujících – taková výstavba bude nerentabilní. Úkolem analytického oddělení developerské společnosti není jen posoudit, zda se objekt zaplatí, ale také předpovědět, jak dlouho bude v prodeji.
Sběr informací
Vývoji konceptu developerských projektů předchází důkladný sběr a analýza informací o aktuálních trendech a preferencích potenciálních kupujících. Pomáhají pochopit, co chtějí, jaké nemovitosti si vybírají nejčastěji, co je oblíbené a žádané a co ne.
Výsledky takové analýzy tak poskytují hrubou představu o tom, jak bude budoucí objekt vypadat, jaká architektonická forma by měla být upřednostňována a jak ji vytvořit tak, aby dlouho neztratila svůj význam.
Vývoj koncepce
Koncept projektu je vytvořen na základě provedené analýzy, účelu budoucího zařízení a výše financování. V této fázi se tvoří odhady pro budoucí výstavbu a předkládají se požadavky a přání ohledně technických aspektů.
Projekt je vypracován buď interní, nebo najatou projekční kanceláří. Veškerá přání a doporučení jsou uvedena v konkrétní technické formě. Po dokončení projektu specialisté společnosti pečlivě zkontrolují jeho soulad s technickými, hygienickými a dalšími normami.
Získání stavebních povolení
Získání příslušné dokumentace je jednou z hlavních fází realizace developerského projektu. Pro výstavbu bytové nebo nebytové budovy je potřeba mnoho povolení, zejména pokud si ji developer postaví svépomocí.
Stavební povolení, povolení k provedení stavby v daném místě a další nuance jsou velmi důležité dokumenty. Developer je proto v neustálé interakci s místními úřady a různými vládními organizacemi.
Konstrukční práce
Stavební práce provádějí jak vlastní divize developera, tak i najatí dodavatelé. Úkolem developerské společnosti je kontrolovat kvalitu a tempo prací ve všech fázích: od kopání jámy až po vnější a vnitřní úpravy.
marketing
Součástí stavebního developerského projektu jsou i povinné marketingové aktivity. Ty jsou založeny na úzké spolupráci s realitními kancelářemi, realitními makléři a reklamními společnostmi.
Developer samostatně provádí demonstraci hotového objektu, různé prezentace – to znamená, že všemi dostupnými prostředky propaguje novou nemovitost a láká k ní kupce. Slevy a propagační akce, které se na trhu často vyskytují, jsou součástí práce marketingového oddělení developerské společnosti.
Služby
Developer často přebírá funkce správcovské společnosti, respektive samostatné divize, která tento úkol plní. Po prodeji nadále kontroluje pořádek na přilehlém území, provádí potřebné opravy atd.
Více k tématu: Developer a správcovská společnost: kvalitní interakce jako konkurenční výhoda
Typy vývoje
Je běžné rozlišovat jednotlivé typy developerských projektů v oblasti nemovitostí. Ty závisí na tom, jaké, respektive čí, finanční prostředky byly na projekt přilákány, a také na tom, čí je daný projekt iniciativou.
Spekulativní nebo zákaznický rozvoj
Za každou fázi realizace projektu odpovídá konkrétní developerská společnost. Ta přebírá absolutně všechny úkoly spojené s jeho realizací a zároveň přitahuje vlastní finanční prostředky. V tomto typu developerských projektů neexistují žádné externí investice, veškerý zisk i rizika jdou přímo developerovi. Veškeré práce související s projektem provádí také sám. Jako developeři obvykle vystupují dceřiné stavební společnosti.
Spekulativní development je obvykle doménou velkých společností s řadou dobře organizovaných divizí. Široká škála úkolů vyžaduje neméně široké kompetence v různých otázkách: od správného vyřízení stavebních povolení až po kompetentně postavený marketing.
Vývoj založený na poplatcích
Téměř na rozdíl od spekulativního, tento typ developerského projektu předpokládá, že společnost zabývající se touto činností má konkrétního zákazníka. Zákazník si ho najme, pokud sám nemá dostatečné zkušenosti s řízením developerského projektu, ale má všechny potřebné zdroje. Za služby developera je stanoven určitý poplatek, který se nemění v závislosti na tom, jaký zisk byl z projektu získán a zda vůbec byl získán.
Jinými slovy, developer v tomto případě vystupuje jako konzultant a koordinátor, který vede všechny fáze realizace projektu. Jeho hlavní úkoly zůstávají stejné: výběr strategie a investičního cíle, provedení analýzy, příprava rozpočtu, sledování stavebních prací, uvedení zařízení do provozu atd.
V tomto případě veškerá odpovědnost, včetně finanční, leží výhradně na zákazníkovi.
Vývoj BTS
Další možností práce pro zákazníka je, kdy se neprovádí celý vývojový cyklus, ale pouze jeho část. Například developer může být objednán pouze na vývoj projektu, výstavbu zařízení a poskytnutí poradenských služeb. Samotný projekt je realizován na náklady zákazníka.
Nejčastěji se stává, že developerská společnost vystupuje pouze jako stavitel, pokud má zákazník již rozpracovaný koncept. Platba je také prováděna formou fixní částky.
Známky dobrého vývojáře
Dobrá investiční a developerská společnost se vyznačuje řadou vlastností:
Počet dokončených projektů. Čím více, tím lépe. Také pole působnosti spolehlivých developerů se nevztahuje na jeden region, ale na několik najednou.
Dokumentace. Veškerá prohlášení o projektu, licence a povolení musí být volně dostupné na webových stránkách společnosti.
Zkušenosti. Délka práce, zejména pokud je úspěšná, je dobrým znamením svědčícím o vysoké profesionalitě vývojáře.
Partneři. Developeři často získávají investice od partnerských bank. Pokud jejich seznam obsahuje jména seriózních finančních organizací, je to také dobré znamení. Vzhledem k tomu, že většina objektů je postavena na principu projektového financování, spolehlivost investora není posledním kritériem.
Transparentní smlouva. Hotová vzorová smlouva s developerem by měla obsahovat co nejpodrobnější informace o spolupráci. Měla by tedy podrobně vyjmenovat všechny typy služeb, které tato společnost poskytuje.
A samozřejmě pozitivní recenze. O jakékoli firmě, staviteli nebo developerovi najdete pozitivní i negativní recenze – to je normální. Pokud ale převažují ty druhé, pak tato skutečnost nemluví ve prospěch developera.