Rozvoj jako podnikání. Oblasti činnosti konzultační skupiny Adelanta

Nejprve si definujme definice. Nebo, jednodušeji řečeno, pojďme se zabývat definicemi. V překladu z angličtiny je to slovo rozvoj rozumí vývojA to naprosto správně! Ve vztahu k nemovitostem tento termín implikuje podporu projektů souvisejících s nemovitostmi.

Development nemovitostí je složitý, vícestupňový proces vytváření nového a velmi specifického produktu – nemovitostní objektObecně tento proces zahrnuje výběr projektového týmu, průzkum trhu, marketing, návrh, schvalování, výstavbu, financování, zdanění, účetnictví, správu nemovitostí a jejich infrastruktury. Jedná se o podnikání, které vyžaduje poměrně značné investice s dlouhým cyklem, a kde vyrobený produkt může dlouhodobě vytvářet stabilní peněžní tok.

Typy vývoje

Existují dva hlavní typy vývoje: vývoj poplatků и spekulativní rozvojDevelopment někdy zahrnuje i výstavbu nemovitosti pro sebe (tzv. stavba na míru) však takové stavební činnosti nemají za cíl dosáhnout zisku, ale slouží ke snížení režijních nákladů (především plateb za pronájem) v budoucnu.

V prvním schématu developer nepřebírá finanční rizika a pracuje za fixní poplatek. Nejčastěji si investor najme developera, který na vybraném pozemku postaví budovu na klíč a naplní ji nájemníky. Developer je obvykle vybrán prostřednictvím výběrového řízení.

Developer, aniž by se podílel vlastními finančními prostředky, provádí pouze návrh na náklady zákazníka, potřebná schválení od úřadů, výstavbu a pronájem prostor. Pro veškeré potřebné práce si najímá specialisty (architekty, dodavatele, inženýrské firmy), ale odpovědnost za celý projekt jako celek nese developer. Poplatek pro vývojáře Poplatek za správu stavebního projektu se může pohybovat od 8 do 15 procent nákladů na projekt.

Druhým typem vývoje je spekulativní rozvoj – složitější než ten, který byl popsán dříve vývoj poplatkůV tomto případě developer staví komerční nemovitosti a vystupuje jako jediný (nebo hlavní) organizátor projektu. V podstatě developer vykonává všechny stejné funkce jako v prvním schématu, ale kromě toho se také podílí na budování finančního schématu projektu. Zároveň developer investuje do projektu vlastní prostředky, které tvoří jádro budoucího finančního schématu.

Finanční schéma velkých developerských projektů je obvykle složitou kombinací vlastních prostředků developera, přilákaných investic, bankovních úvěrů a předběžných plateb nájemného od budoucích nájemníků. Pokus o spoléhání se na jeden finanční zdroj může být odsouzen k neúspěchu, pokud se nejedná o dlouhodobý úvěr od velké bankovní organizace, jako je Sberbank Ruska, Credit Swisse nebo Barclays Bank. U smíšeného financování má developer podíl na budoucí ziskové budově.

Je zřejmé, že vysoká ziskovost provozu spekulativní rozvoj se vysvětluje vysokými riziky neúspěchu projektu, která developer nese. V tomto ohledu se většina odborníků shoduje, že tento typ developerského projektu je nejtěžší všech možných operací na trhu s nemovitostmi, už jen proto, že jeden projekt v sobě spojuje administrativní, stavební, environmentální a finanční rizika.

Někteří odborníci dokonce považují tento typ vývoje za umění založené na výjimečných osobních vlastnostech, zkušenostech a štěstí vývojáře.

Fáze vývoje

Vývojový projekt v jakémkoli formátu prochází několika povinnými fázemi. Vývoj projektu zahrnuje následující fáze.

• analýza trhu s nemovitostmi
• výběr nemovitostí
• Tvorba strategie projektu
• investiční analýza
• příprava úvodní povolovací dokumentace
• Získávání úvěrů a investičních fondů
• Vypracování finančního schématu, organizace financování
• založení architektonické a inženýrské skupiny
• najmutí makléře pro konzultace, který bude prostory prodávat
• řízení designu
• vypsání výběrového řízení na stavební práce
• koordinace stavebních prací
• kontrola kvality výstavby a odhady nákladů
• Marketing a propagace nemovitosti na trhu
• realizace zastavěných ploch
• kontrola provozu budovy a práce inženýrských systémů

Základní principy vývoje

Jedním z klíčových principů rozvoje je vytvoření silné týmy konzultantů, kteří budou pracovat v různých fázích projektu – od marketingového průzkumu až po prodej prostor a provoz budovy. Zapojení takových specialistů je drahé, ale jak ukazují zkušenosti, vyplatí se. Navíc by v každé fázi vývoje projektu měly být identifikovány klíčové body, s jejichž úspěšnou realizací lze očekávat úspěšné dokončení celého projektu.

V předprojektové fázi developerského projektu se jedná o průzkum trhu a výběr lokality budoucího zařízení. Jsou to fáze, které mohou ovlivnit výsledek celého projektu. Průzkum trhu by měl odpovědět na následující otázky: 1) ve kterém tržním sektoru jsou v současné době neobsazené mezery a zůstanou i v budoucnu; 2) jaký druh zařízení je třeba postavit; 3) jaká je nejpravděpodobnější úroveň prodejních cen postavených ploch; 4) jaká je prognóza ziskovosti projektu; 5) úroveň konkurence v daném segmentu; 6) možná rizika a způsoby jejich snížení.

Průzkum trhu s nemovitostmi umožňuje určit stávající poměr nabídky a poptávky v různých segmentech trhu s nemovitostmi a identifikovat tak neobsazené mezery, kde je nedostatek určitých oblastí. Analýza prodejních cen a stavebních nákladů pomůže identifikovat, ve které z těchto mezer bude realizace developerského projektu nejefektivnější.

Velká pozornost ve studii by měla být věnována prognózám těchto ukazatelů, jelikož situace na trhu je dynamická. Studie by měla také obsahovat analýzu aktivit konkurence, identifikaci jejich silných a slabých stránek a charakterizaci celkové úrovně konkurence ve vybraném segmentu trhu. Dalším důležitým bodem je analýza stávajících rizik a způsobů jejich snížení.

Načasování realizace projektu by mělo zohledňovat takovou pravidelnost ve vývoji realitních trhů, jako je cykličnost. To je obzvláště důležité pro developerské projekty, protože takové projekty trvají dva roky. Projekt tak může začít v době, kdy je situace na trhu příznivá, a skončit v období poklesu.

Je třeba poznamenat, že v Moskvě je výběr pozemku komplikován právní nejistotou. Právnické osoby, které pozemky nabízejí, na to často nemají právo. Navíc se na tyto pozemky mohou vztahovat předpisy, které neumožňují určité typy využití. Městské správní orgány často požadují od developera dodatečnou kompenzaci. Územní plánovací zadání neobsahuje podrobný popis stavu inženýrských sítí v dané oblasti. V důsledku toho developer čelí nepředvídaným nákladům, které často prodražují výstavbu, než se očekávalo.

Pro kontrolu nákladů by měl být funkční koncept vypracován interdisciplinární skupinou, zahrnující developera, architekta a ekonomy-odhadce. Již v této fázi je možné zapojit do konzultací specialistu-makléře, který bude dané oblasti propagovat na trhu.

Zdá se vhodné uspořádat výběrové řízení na návrh. V tomto případě by se při výběru nejlepšího návrhu mělo zohlednit několik parametrů, jako například: dostupnost profesionálního pojištění projektanta, náklady na návrh, zkušenosti s navrhováním podobných budov, dostupnost vazeb na městské struktury, maximální využití užitné plochy budovy. V Moskvě je situace v této fázi komplikována absencí nebo nedostupností územního plánu města s komplexními informacemi o územním plánování a plánech budoucího rozvoje.

Financování z vlastních zdrojů se vyskytuje snad jen teoreticky. I když vezmeme v úvahu zkušenosti velkých západních pojišťoven a penzijních fondů s rozvojem (ty zpravidla financují rozvojové projekty výhradně z vlastních zdrojů), ukáže se, že i ony používají vypůjčené peníze, jen věřiteli v tomto případě nejsou banky ani velké investiční společnosti, ale drobní klienti těchto organizací. Tvrzení, že bez vlastního kapitálu nelze projekt realizovat, se zdá být axiomatické. Při realizaci rozvojových projektů je nesmírně důležité zachovat optimální poměr mezi vlastními a vypůjčenými penězi.

Jakmile je vypracován finanční plán, který je klíčovým bodem při vývoji projektu, můžete začít s architektonickým projektem, který určuje vzhled budoucí budovy, konstrukcí, inženýrského vybavení a terénních úprav. V Moskvě se požadavky vládních orgánů na dokumentaci předkládanou ke schválení liší v závislosti na velikosti projektu. Je velmi důležité udržovat kontakty se všemi vládními službami souvisejícími s výstavbou již ve fázi projektování. V této fázi lze velikost rozpočtu stanovit s chybou až 10 %. V budoucnu by měl být odhad neustále aktualizován.

Pokud se v době, kdy je budova hotová, již našli nájemníci (nebo kupci), mohou jim být prostory okamžitě k dispozici. Nájemní smlouvy lze často podepsat až po dokončení výstavby, protože nájemníci si chtějí být jisti, že budova splňuje jejich požadavky.

Pokud se nájemníci stále nenajdou, měla by se buď zintenzivnit reklamní kampaň, nebo přepracovat její strategie. Možná nebyla správně vybrána skupina spotřebitelů. Pokud se období mezi ukončením výstavby a prodejem prostor zpozdí, je ohrožen celý systém financování.

Vlastnosti vývoje při tvorbě bytových, kancelářských a maloobchodních prostor

V závislosti na funkčním účelu rozestavěných ploch má development projektů řadu specifik. Každý typ developmentu je založen na jednotných principech řízení, ale výběr segmentu dává procesu realizace projektu určitou specifičnost. Charakteristiky developmentu v různých oblastech realitního trhu jsou spojeny s výběrem cílového segmentu (skupiny spotřebitelů na trhu, pro kterou je vytvářený objekt navržen), marketingem, výběrem designových a architektonických řešení, strukturou financování projektu, správou hotového objektu a právní registrací vlastnických práv.

Charakteristiky vývoje na trhu s bydlením

Při výběru lokality pro výstavbu je třeba věnovat zvláštní pozornost environmentálnímu faktoru dané oblasti. Velký význam má také zavedené místo oblasti v žebříčku prestiže, nasycenost oblasti zařízeními sociální infrastruktury a výhodná dopravní dostupnost s centrem města a dalšími oblastmi.
Marketing je zaměřen na jednotlivce s určitou úrovní příjmů. Z architektonických prvků stojí za zmínku přítomnost detailů, jako jsou balkony, lodžie, arkýřová okna.

Plánovací prvky: hlavním cílem developera je rozdělit podlahovou plochu na malé bloky (samostatné byty) tak, aby bylo dosaženo kompromisu mezi maximálním nárůstem užitné plochy a podílem společných prostor, který umožňuje zachovat zařazení bydlení do určité třídy.

Charakteristiky developerských projektů na trhu s kancelářskými prostory

Při výběru lokality pro developerský projekt je prioritou centrum města nebo obchodní zóny. Faktor životního prostředí hraje mnohem menší roli než při práci v sektoru rezidenčních nemovitostí, ale stále si zachovává svůj význam. Proto je žádoucí umístit ji nikoli na hlavních dopravních tepnách, ale v jejich těsné blízkosti. Velmi důležitá je možnost vybudování podzemní garáže nebo dostupnost parkovacích míst na pozemku.

V marketingu se developer zaměřuje na právnické osoby. Může se jednat o prodej prostor nebo jejich pronájem. Poměrně často je objekt finalizován ve fázi dokončení pro jednoho nebo dva velké klienty. Důležitým bodem je podepsání předběžných smluv s nájemci v raných fázích projektu.

Cílem, o který se všichni vývojáři snaží, je maximalizovat zvětšit užitnou plochuV případě výstavby luxusních budov je však developer nucen obětovat užitnou plochu ve prospěch společných prostor. Optimální možností, o kterou developer usiluje, je flexibilní uspořádání prostor. Developer preferuje pronájem prostor po patrech, protože v tomto případě neztrácí užitnou plochu na chodbách a ve společných prostorách.

Architektura kancelářských budov prakticky nehraje roli. Úroveň služeb, povrchové úpravy a inženýrských systémů musí striktně odpovídat skupině spotřebitelů, pro které je budova navržena.

Při financování projektu hraje zvláštní roli získávání finančních prostředků od budoucích nájemníků nebo kupujících již ve fázi výstavby. V případě práce pro jednoho klienta je možné ho přilákat jako strategického investora. Pro pronajímanou kancelářskou budovu je nutné zorganizovat dlouhodobé úvěrování, často na dobu až 5-10 let.

Charakteristiky rozvoje na trhu s maloobchodními prostory

Při výběru lokality je klíčovým faktorem umístění v korytě dopravních toků a populačních toků: křižovatky dopravních magistrál, bezprostřední blízkost železničních stanic, stanic metra jsou ideálními místy pro vytváření obchodních prostor. V tomto případě nemá ekologie praktický význam. Image oblasti, její prestiž, má ve srovnání s obchodními a kancelářskými prostory mnohem menší význam. Velký význam má dostupnost parkování a pohodlných přístupových cest.

V marketingu je důležité zaměřit se na vyvážený balíček nájemníků, který umožní obchodní budově vytvořit image jednoho komplexu s odpovídající úrovní služeb a kvalitou zboží a služeb.

V architektonických řešeních je důležité dosáhnout otevřenosti komplexu pro lidské toky, přítomnost výloh. Plánovací řešení by měla být zaměřena na optimalizaci toků zákazníků uvnitř budovy.

Zvláštnosti zahraničního vývoje

Americký trh s nemovitostmi je poměrně rozvinutý, takže developerské programy používané na tomto trhu jsou poměrně složité. Takové programy pravděpodobně nenajdou uplatnění na rozvojových trzích. Obzvláště obtížné je používat nástroje související s emisí akcií nebo výměnou dluhopisů (tzv. „swap“) na neamerických trzích. Například společnost „Olympia-&-York“ často vydávala dluhopisy na kancelářskou budovu, kterou postavila, a část nájemného z budovy šla na dividendy pro držitele dluhopisů. Taková operace je samozřejmě možná pouze za předpokladu rozvinutého akciového trhu.

Dalším rysem amerického trhu je vysoká konkurence a přeplněnost trhu s nemovitostmi. V tomto ohledu se developerské projekty musí zaměřit na vytváření nemovitostí vyšší kvality, než je v současnosti k dispozici. Pouze v podmínkách vysoké konkurence se mohl objevit provoz, který využívala společnost Olympia-&-York, když společnost, aby přilákala nájemce, odkoupila jeho nájemní smlouvu s předchozí kancelářskou budovou.

Mimoamerické trhy jsou konzervativnější, méně kritické ke kvalitě nemovitostí a finanční schémata, která se tam používají, nejsou tak složitá. Jako příklad lze uvést realitní trh Kypru, který se po dobytí severní části ostrova tureckými vojsky posledních dvacet let vyvíjí prakticky od nuly.

Na kyperském trhu s nemovitostmi působí několik velkých developerských společností. Tyto společnosti jsou obvykle součástí velké finanční a průmyslové skupiny. Například developerská společnost Cybarco, která má projekty v Limassolu, Larnace a Pafosu, je součástí velké kyperské skupiny stejného jména, která má oblasti stavebnictví, cestovního ruchu, hotelnictví a bankovnictví. Prostřednictvím developerské společnosti skupina buď investuje vlastní kapitál do nemovitostí jako dlouhodobé investice (kanceláře, hotely, nákupní centra), nebo rozvíjí bytové projekty s rychlou návratností. V druhém případě musí developerská společnost zajistit ziskovost provozu na úrovni 15–25 % ročně, což je vyšší než bankovní sazba.

Rozvinutou síť obchodních oblastí má i další kyperská skupina, Leptos, která vykonává developerské aktivity prostřednictvím své dceřiné společnosti Leptos Estate. Veškeré operace společnost soustředila v jednom z měst, Pafosu. Dnes až polovina komerčních nemovitostí ve městě patří Leptos Estate. Většina kyperských developerských společností je tak součástí velkých místních finančních skupin.

Dalším charakteristickým rysem kyperské výstavby je spíše průměrná, ale slušná kvalita nemovitostí. Zatímco v Americe většina developerů staví každou novou budovu tak, aby byla lepší než to, co je na trhu, konkurence a bohatství kupujících na Kypru jsou takové, že se zvláštní kvalita nevyžaduje.

V Evropě od začátku 1990. let, kdy vypukla krize na realitním trhu, prakticky nedochází k žádnému rozvoji – trh je přeplněný, nájemné nízké. V mnoha zemích developer nezačíná nový projekt, dokud nemá kompletní balíček smluv s budoucími nájemníky. Přesto se očekává postupné všeobecné oživení trhu.

Jedním z mála míst, kde místní tržní podmínky poskytují rozvojové příležitosti, je východní Evropa. Většina odborníků se však shoduje na tom, že trhy všech východoevropských hlavních měst jsou velmi omezené a k nasycení poptávky může dojít velmi rychle.

Nadměrná nabídka na realitních trzích v Severní Americe a Evropě nutí globální developery a investory věnovat vážnou pozornost velkým rozvojovým trhům, kde je značný nedostatek kvalitních nemovitostí s výraznou poptávkou. Jde o Čínu, Indii, Argentinu, Brazílii, Mexiko, země jihovýchodní Asie a samozřejmě rozlehlé území Ruska. Mezi těmito zeměmi v podstatě probíhá velkolepý tendr na investice do nemovitostí. Většina západních expertů se domnívá, že Rusko je v této soutěži jasným outsiderem, a to především kvůli slabému legislativnímu rámci a špatnému investičnímu klimatu.

Vývoj: shrnutí a závěry

Developerské podnikání je intelektuální, profesionální a má kombinované charakteristiky. Zaměřuje se na vysoké zisky, ale je také vystaveno velkému množství rizik. Nejzávažnějším rizikem je oportunistické, tedy riziko, že se koncept ukáže jako chybný a nemovitost nebude na trhu žádaná.

Byly použity materiály, které připravili Jevgenij Dudin a Alexey Ščukin (skupina Monolith)