Daň z prodeje darovaného bytu, zaplatit nebo ne

Transakce s rezidenčními nemovitostmi jsou velmi žhavým tématem. Proto jsou velkým zájmem mnoha lidí. Zejména vyvstává řada otázek, které se týkají bytů evidovaných jako majetek na základě darovací smlouvy. Je možné darované byty prodat? Existují nějaká omezení? Jaká je výše daně z prodeje bytu přijatého darem? Odpovědi na tyto a další otázky naleznete v tomto materiálu.

Je dovoleno prodat bydlení získané darem?

Dar znamená bezúplatnou transakci za převod cenného majetku z jednoho vlastníka na druhého. Obdarovaný s darem může plně disponovat dle svého osobního přání, aniž by přihlížel k názorům či přáním dárce. Včetně prodeje ihned poté, co nový majitel obdrží výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Jak ukazuje praxe, informace z dokumentů osobně předložených MFC nebo dokumentů vypracovaných prostřednictvím notáře se objeví v databázi státního rejstříku do tří až dvanácti dnů. A další transakce o dalším prodeji bytu bude možné zrušit pouze soudní cestou.

Existují však určité nuance, které je důležité vzít v úvahu při rozhodování o prodeji. Pokud je bydlení darováno jedinému dospělému občanovi Ruska a nikdo není registrován ani nežije na těchto metrech čtverečních, pak není problém. Někdy však věci nejsou tak jednoduché.

Situace 1. Vlastnictví domu přešlo darovací smlouvou na nového majitele, ale starý majitel v něm stále bydlí. Pravidla pro provádění bezúplatné transakce neumožňují zahrnout do smlouvy podmínku týkající se pokračující přítomnosti dárce v bytě, který změnil svého vlastníka (viz článek 572 občanského zákoníku Ruské federace). To znamená, že bytové prostory lze prodat, přestože v nich dárce stále bydlí.

Situace 2. Byt byl darován dítěti. Lze jej prodat pouze tak, že dítěti poskytneme bydlení neméně finanční hodnoty s neméně pohodlnými životními podmínkami. Pokud je dítěti poskytnuto bydlení a žije se svými rodiči nebo opatrovníkem, pak jsou peníze získané z prodeje „dárku“ až do dosažení dospělosti zmrazeny na zvláštním účtu. V tomto případě se rodiče nebo opatrovník budou muset dohodnout na všech podrobnostech transakce s opatrovnickými orgány a získat jejich souhlas.

Situace 3. Dar je určen nezpůsobilé osobě. Jeho opatrovník bude moci byt darovaný oddělení prodat, jen aby mu koupil bydlení, které není o nic horší. Nebo v případě, že nezpůsobilé osobě byl již poskytnut odpovídající životní prostor, převeďte peníze z prodeje na zvláštní účet otevřený pro příjemce daru a vyžádejte si oficiální souhlas opatrovnických orgánů.

Situace 4. Dar je určen pro jednoho z manželů. V tomto konkrétním případě se nestává vlastnictvím manželů a nelze je v případě rozvodu rozdělit. Pokud se však obydlí obdržené jako dar prodá a za získané peníze se pořídí další bytové měřiče, budou již uznány jako společný majetek.

Z uvedených příkladů je zřejmé, že proces prodeje bydlení obdrženého jako dar může být někdy plný vážných potíží. Dalším významným tématem je zdanění takové transakce.

Daň z prodeje darovaného bytu

Dary od blízkých příbuzných se podle současných ruských zákonů nedaní. Pokud jste tedy přijali dar městského obytného prostoru od osoby, která je vám blízce příbuzná, nevznikají z toho pro vás žádné daňové povinnosti. Protože se jedná o bezúplatnou transakci, která negeneruje finanční příjem. Pokud se ale rozhodnete dar prodat, vzniká zdanitelný příjem. A budete muset zaplatit daň při prodeji bytu přijatého darem.

V Ruské federaci musí všichni občané pobírající finanční příjem z nich zaplatit příslušnou daň – daň z příjmu fyzických osob, jejíž výše je 13% z obdržené dávky. Pokud občan žije mimo zemi déle než 183 dní v roce, daňová sazba se pro něj zvyšuje na 30 % – nerezidentská sazba. Daně z prodeje darovaného bytu blízkým příbuzným jsou obdobné jako daně z jeho dalšího prodeje cizím lidem. Protože je přítomen finanční příjem prodávajícího.

Dalším důležitým faktorem je časové omezení vlastnictví. Pokud je obytná plocha oficiálně vaše déle než tři roky, pak se již daň z prodeje bytu přijatého darem nevybírá. Pokud vám byt darovala osoba, která s vámi není blízce příbuzná, prodlužuje se lhůta na pět let. Po uplynutí této lhůty se také neplatí daň z prodeje bytu přijatého na základě darovací smlouvy.

Je možné snížit daň

Snížit výši daně z prodeje bytu koupeného darem je docela dobře možné, pokud využijete jednu ze dvou zákonných možností.

Možnost 1 – počkejte do konce dočasného kvalifikačního období 3 nebo 5 let.

Možnost 2 – požádat o státem povolený odpočet daně. Odečítá se z daňového základu a může to být buď 1 milion rublů, nebo částka vynaložená dárcem na nákup nemovitosti.

Po 1. lednu 2019, ve výši příjmů, ze kterých je povinna odvést daň z příjmů fyzických osob, bylo možné snížit náklady dárce vynaložené na nákup této rezidenční nemovitosti o dosud daňově nezaúčtované. K potvrzení jeho výdajů je třeba předložit předchozí kupní a prodejní smlouvu.

Pokud jste nemovitost nedostali darem od příbuzného a daň z příjmu fyzických osob byla zaplacena již při jejím zápisu, pak ji lze také odečíst od základu daně. V tomto případě byste měli mít v rukou potvrzení o zaplacení částky darovací daně a daňové přiznání k dani z příjmů za rok, ve kterém byla daň z příjmů fyzických osob vypočtena a zaplacena.

Je třeba vzít v úvahu, že cena bytu podle posouzení prodávajícího nemůže být nižší než 70 % jeho katastrálního ocenění. Protože v takovém případě finanční úřady doměří daň.

Seznam dokumentů

Než začnete hledat kupce, musíte zkontrolovat dostupnost potřebných dokumentů:

• Cestovní pas občana Ruské federace;
• Návrh kupní a kupní smlouvy a potvrzení o převodu a převzetí;
• Výpis z USRN;
• darovací smlouva, podle které jste vlastníkem nemovitosti;
• Technický pas pas pro byt;
• Notářsky ověřená plná moc (pokud prodej neprovádí majitel).

K dokončení transakce můžete také potřebovat:

• potvrzení o právní způsobilosti prodávajícího bytu;
• Povolení opatrovnických a opatrovnických orgánů (je-li vlastníkem nezletilé dítě);
• rodný list dítěte;
• Osvědčení o složení rodiny.

zdroje

• nalog.gov.ru;
• sovcombank.ru.

Pokud najdete chybu nebo nepřesnost, nahlaste ji prosím na adresu [email protected].

Někdy občané prodávají bydlení, které jim bylo darováno. Musím platit daň z příjmu z prodeje? Zde vše závisí na tom, kdo byt daroval a jak dlouho jej prodávající vlastnil.

Příjmy z prodeje rezidenčních nemovitostí nepodléhají dani z příjmů fyzických osob, pokud se jedná o bod 17.1 čl. 217, podstr. 1 str. 3 čl. 217.1 daňového řádu Ruské federace:

• byl ve vlastnictví příjemce 3 roky nebo déle;

• nadaný členem rodiny nebo blízkým příbuzným. Připomeňme, že se za ně považují manželé, rodiče a děti (osvojitelé a adoptované děti), dědové, babičky a vnuci, plnoprávní a poloviční (tj. mající společného otce nebo matku) sourozenci (čl. 2, 14 RF IC).

Pokud není splněna alespoň jedna z těchto podmínek, budete muset zaplatit daň. Nutno podotknout, že v případě, kdy nemovitost daruje osoba, která není rodinným příslušníkem ani blízkým příbuzným, platí obecné pravidlo – nemovitost lze prodat bez daně nejdříve o 5 let později, odst. 4 Čl. 217.1 daňového řádu Ruské federace.

Pokud nemovitost nedaroval rodinný příslušník nebo blízký příbuzný, musí obdarovaný přiznat příjem formou daru. Například budete muset podat přiznání a zaplatit daň z příjmu fyzických osob, pokud žena dostala bydlení darem od matky svého manžela – matka není rodinným příslušníkem ani blízkou příbuznou příjemce. A pokud se manželé rozhodnou darovat společný dům matce manžela, bude mít příjem pouze v té části hodnoty domu, která se vztahuje k podílu manželky, čl. 18.1. 217 daňového řádu Ruské federace; Dopisy Ministerstva financí ze dne 12.09.2018 č. 03-04-05/65355, ze dne 01.06.2018 č. 03-04-05/37543, ze dne 30.05.2018 č. 03-04-05/36691

Zdá se to být jednoduché. Existují však i poněkud matoucí situace. Řekněme, že část bytu dostane darem od člena rodiny a část se koupí a následně se prodá celý byt. Potíže vznikají proto, že minimální doba vlastnictví nemovitosti pro osvobození od daně z příjmu fyzických osob při darování a při koupi je od roku 2016 odlišná – 3 roky, resp. 5 let. Zvažme možné možnosti.

Situace 1. Osoba obdržela v dubnu 1 darem 2/2016 podíl na bytě a v červnu téhož roku koupila druhou polovinu tohoto bytu. V únoru 2019 občan prodal byt. Zde je vše jasné: na základě výsledků roku 2019 musí občan podat formulář 3-NDFL a zaplatit daně, protože i darovaný podíl vlastnil méně než 3 roky.

Situace 2. V únoru 1 byla osobě přidělena 2/2016 podílu na vlastnictví bytu a v červnu téhož roku koupil druhou polovinu bytu. V březnu 2019 občan tento byt prodal. Ukazuje se, že občan vlastnil darovaný podíl déle než 3 roky. A kupovaný podíl je mladší než 5 let a ještě méně než 3. co dělat?

Četné dopisy Ministerstva financí na toto téma zkoumají případy, kdy byl podíl na bytě původně nabyt před rokem 2016. Tehdy ale, jak si pamatujeme, minimální doba vlastnictví pro osvobození od daně z příjmu fyzických osob byla stejná bez ohledu na důvody nabytí nemovitosti. Ministerstvo financí vysvětlilo, že změnou velikosti podílu na vlastnickém právu k bydlení nedochází k přerušení doby vlastnictví. Tzn., že pokud bylo bydlení pořízeno do akcií, tak při jeho prodeji se doba vlastnictví počítá od okamžiku nabytí prvního podílu Dopisy Ministerstva financí ze dne 12.12.2018 č. 03-04-05/90367 ze dne 03.08.2017 č. 03-04/05.

V našem případě, pokud uvažujeme logicky, s ohledem na příjem z prodeje 1/2 podílu nabytého na základě kupní smlouvy po 01.01.2016 a vlastněného méně než 5 let, ještě prodávající potřebuje podat přiznání a zaplatit daň z příjmů fyzických osob.

Ale vraťme se k následující situaci.

Situace 3. Občan koupil v lednu 1 2/2016 podílu na bytě a v únoru téhož roku získal darem druhou polovinu bytu. V březnu 2019 občan tento byt prodal. Pokud se budeme držet výše uvedeného přístupu ohledně kontinuity vlastnictví, pak by bylo bezpečnější veškeré příjmy z prodeje přiznat a zaplatit z nich daň z příjmu fyzických osob. Ostatně vlastnické právo k bytu původně vzniklo právě na základě kupní a prodejní smlouvy. Můžeme tedy dojít k závěru, že na prodej celého bytu bez daně z příjmu fyzických osob musí uplynout 5 let. A od koupě 1/2 podílu neuplynulo ani 5 let.

Na druhou stranu darovaný podíl osoba vlastnila déle než 3 roky. V přiznání je tedy možné uvést pouze polovinu příjmů, tedy tu část, která se vztahuje k podílu dříve nabytému na základě kupní smlouvy? Nepovede ale tento přístup ke sporu o daně? Zde je to, co nám o posledních dvou situacích řekl specialista ministerstva financí.

Pokud osoba vlastnila darovaný podíl 3 roky, není třeba z příjmu z jeho prodeje platit daň z příjmu fyzických osob.

STELMAKH Nikolay Nikolajevič Poradce státní státní služby Ruské federace, 1. třída

— Posuzované situace nejsou přímo upraveny daňovým řádem. Všechny neřešitelné pochybnosti, rozpory a nejasnosti legislativních aktů o daních a poplatcích by však měly být vykládány ve prospěch poplatníka a odst. 7 Čl. 3 Daňový řád Ruské federace. V tomto případě je nutné, aby nebyla narušena rovnováha mezi soukromými a veřejnými zájmy v oblasti zdanění. Omezit nárok poplatníka na osvobození od daně z příjmu fyzických osob u příjmů z prodeje podílu na vlastnickém právu k bydlení, který obdržel darem od člena rodiny nebo blízkého příbuzného a byl ve vlastnictví 3 a více let, nelze. Tzn., že v obou situacích je podle mého názoru nutné přiznat příjem z prodeje 1/2 podílu na vlastnictví bytu, který byl pořízen kupní smlouvou a byl v držení fyzické osoby po dobu kratší než 5 let.

Jaká výše příjmů by měla být uvedena v přiznání? Domníváme se, že je úměrná podílu na vlastnickém právu k bydlení, jehož příjem z prodeje podléhá dani z příjmů fyzických osob. Tedy ve vztahu k uvažovaným situacím polovinu příjmů uvedených v kupní smlouvě.

Výše uvedené lze aplikovat i na situaci s dědictvím. Pokud například osoba zdědila 1/2 podílu na bytě a po nějaké době koupila zbývající část a byt okamžitě prodala, pak příjem z prodeje podílu získaný dědictvím nevyžaduje placení daně z příjmu fyzických osob, pokud byl ve vlastnictví 3 roky a déle (bod 3 článku). 217.1 daňového řádu Ruské federace.