Nejvyšší soud zakázal instalaci klimatizací bez souhlasu sousedů – Rossijskaja Gazeta

Umístění klimatizací je často předmětem sporů mezi vlastníky a správcovskou organizací. Dozorčí orgány mohou do těchto záležitostí zasahovat jen zřídka. Stále zde není v jistém smyslu plnohodnotná regulace, je to okružní nebo nepřímé. Nejvyšší soud v březnu 2023 odhalil neočekávaná odhalení, která naznačila, že k umístění zařízení pro regulaci klimatu na fasádě je vyžadováno povolení od vlastníků nebo správcovské společnosti.

Současná situace s klimatizacemi v Rusku

V průměru si klimatizaci instaluje 5 až 35 % majitelů. Hodně záleží na klimatickém pásmu, kde se dům nachází a nemluvíme jen o jihu země. Například na Dálném východě, kde je velmi vlhký vzduch, je v letních vedrech velmi těžké žít bez klimatizace. V období sovětského vývoje, stejně jako v 90. letech minulého století, se instalace fasádního dekorativního koše (boxu) pro klimatizace téměř nikdy neprováděla. Bylo to dáno tím, že instalace klimatizací v té době nebyla běžná.

Ale i nyní se nové domy často staví bez takových konstrukcí a majitelé podle potřeby instalují klimatizaci a venkovní jednotku pro nasávání vzduchu připevňují na fasádu budovy. Vznikají tak nejen problémy s užíváním zdi domu (tedy společného majetku) bez jakéhokoli kolaudace, ale i dodatečné reklamace, kdy začíná „kapáka“, tzn. kapky z drenážní trubky padají na zem. Kapky mohou také spadnout do okna, narazit na parapet nebo venkovní jednotku a porazit „bubnový válec“, což vyžaduje instalaci speciální gumičky na lištu parapetu.
Musíte také vycházet ze skutečnosti, že ve většině bytových domů v zemi není situace s klimatizacemi vůbec upravena. Manažerské organizace do tohoto procesu často vůbec nezasahují. Výjimkou je situace, kdy instalace klimatizace značně kazí architektonický vzhled budovy.

Z formálního hlediska lze klimatizaci považovat za rekonstrukci (tedy instalaci a odstranění nových inženýrských sítí venku). Ve skutečnosti se však Státní bytové ústavy touto problematikou nezabývají a ze strany státu neexistují žádná zvláštní omezení. Na druhou stranu jsou tato omezení možná na komunální úrovni, kdy město přijme komunální pravidla pro úpravu zeleně a předepisuje estetické a výtvarné požadavky na to, jak umístit vnější klimatologické zařízení, aby nekazilo vzhled města. Tím neříkám, že je tento přístup nelogický, ale je naprosto jisté, že se ještě nerozšířil. Taková omezení existují jen v malém počtu měst, což opět potvrzuje, že klimatizace jsou často umístěny chaoticky a podle přání.

Současný stav nelze považovat za normální, protože individuální majetek vlastníka se nachází na společném pozemku, za jehož údržbu a provoz odpovídá organizace spravující dům. To znamená, že nekvalitní instalace venkovní jednotky a její pád na něčí hlavu nebo na něčí vozidlo může mít pro správcovskou společnost hrozné následky.

Stanovisko Nejvyššího soudu (březen 2023)
Nejvyšší soud Ruské federace se zabýval stížností na instalaci klimatizačního zařízení s venkovní jednotkou na fasádě majitelem bytu: správcovská společnost požadovala její demontáž, protože tato práce s ní nebyla dohodnuta .

Trestní zákoník měl za to, že byla porušena celistvost fasády, která je společným majetkem vlastníků, navíc smlouva o správě schválená rozhodnutím valné hromady stanovila povinnost vlastníků bytů nepovolit instalaci vnějších; klimatizačních jednotek na fasádě domu a ve společných prostorách bez souhlasu správcovské organizace .

Soud prvního stupně nařídil majiteli demontovat venkovní jednotku klimatizace a uložil také soudní pokutu 100 rublů za každý den nerespektování soudního rozhodnutí. Odvolací rozsudek ponechal toto rozhodnutí beze změny.

Obecný kasační soud však případ vrátil k novému projednání. Kasační soud měl za to, že instalace klimatizací nevyžaduje získání příslušných povolení od příslušných orgánů. Přitom samotná skutečnost, že žalovaný umístil klimatizaci na okapovou fasádu budovy, neznamená, že prováděl jednání ztěžující výkon vlastnických práv, užívání nebo nakládání se společným majetkem, neboť v důsledku takové instalace se společný majetek obyvatel bytového domu nezmenšil, ale nebyly zjištěny další negativní důsledky v podobě zvýšeného hluku, vibrací a dalších věcí, rozhodl kasační soud.

Nejvyšší soud Ruské federace na základě stížnosti z trestního zákoníku vrátil tento případ k projednání kasačnímu soudu s uvedením následujícího:

— závěr kasačního soudu, že rozsudky soudů nižších stupňů jsou nesprávné, že instalaci venkovní klimatizační jednotky na fasádu bytového domu lze provést pouze se souhlasem vlastníků prostor v tomto domě , neodpovídá daným právním normám a vysvětlení k jejich aplikaci;

– jednání vlastníka prostor v bytovém domě, vyjádřené v nedodržení stanoveného postupu při užívání společné věci a při umístění osobního vybavení na společném majetku bytového domu bez odpovídajícího rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v domě, odporují výše uvedeným požadavkům zákona a podléhají uznání za porušení práva společného spoluvlastnictví, které náleží všem vlastníkům prostor v bytovém domě (definice Soudního kolegia pro civilní věci Nejvyššího Soud Ruské federace ze dne 28.03.2023 č. 5-KG22-150-K2).

Jaké závěry je třeba vyvodit a jak zefektivnit proces instalace klimatizací v bytových domech

1. Především nenechávejte otázku náhodě a ruské náhodě. Takový přístup bude nejen nekonstruktivní, ale odsoudí vlastníky k selektivnímu zneužívání (v případě ojedinělých negativních nároků) a také je zbaví práva na pohodlné bydlení.

2. Nejjistější možností je rozhodnout na valné hromadě o využití fasády domu k umístění klimatizačního zařízení za předpokladu:

— písemná žádost každého vlastníka, který si chce instalovat klimatizaci, o povolení z trestního zákoníku
— poskytnutí záručního listu, že instalované zařízení splňuje všechny bezpečnostní požadavky, je bezpečně upevněno a v případě nouze se jeho vlastník zavazuje nahradit všechny způsobené škody.

3. Jiná situace je nehlasovat samostatně o užívání fasádní stěny, ale zahrnout tyto podmínky do smlouvy o správě bytového domu, schválené na valné hromadě. Upřesňuje pravomoci trestního zákoníku k řešení těchto otázek.

4. Spolu s tím je užitečné buď učinit samostatné rozhodnutí, nebo do smlouvy o správě zahrnout podmínku, která správcovské společnosti uděluje oprávnění zastupovat zájmy vlastníků u všech soudů v otázkách souvisejících s údržbou, správou, provozem a opravy společné nemovitosti, včetně podávání žádostí jménem vlastníků prostor s nároky na odstranění porušení jejich práv nesouvisejících se zbavením držby a uvedení společného majetku bytového domu do původního (návrhového) stavu třetím osobám a dalším vlastníkům prostory.

S koncem zimy začaly zájmy občanů přecházet od topných zařízení ke klimatizacím. Meteorologové navíc již začali naznačovat nadcházející horké léto.

Nejvyšší soud potvrdil, že majitel si může na fasádu domu nainstalovat klimatizaci. Ale – dodržování zákona. / Pavel Smertin / TASS

Nestačí ale koupit zařízení pro chlazení vzduchu v bytě a správně jej nainstalovat, důležité je, aby to nevedlo k právním problémům, které jsou pro majitele bytu velmi drahé.

Promluvme si například o situaci, která se stala obyvateli výškové budovy v hlavním městě. Občan nainstaloval do bytu klimatizaci. Správcovská společnost se o tom dozvěděla a požádala soud o její demontáž. Spor se dostal až k Nejvyššímu soudu, který vysvětlil, že instalace klimatizace na fasádu budovy vyžaduje souhlas všech vlastníků bytů. Právníci říkají, že k takovým sporům v praxi často dochází a soudy je řeší různými způsoby.

VS: Neoprávněné umístění osobního vybavení na fasádu domu porušuje zákon

Nejprve si vysvětleme, že fasáda objektu patří do společného majetku obyvatel bytového domu. Pokud tedy majitel umístí klimatizaci mimo byt, znamená to, že užívá společný majetek. Ze zákona sice přímo nevyplývá, že k instalaci klimatizace je nutné vyžádat si souhlas ostatních vlastníků bytů, vyplývá to však z obecného ustanovení 36 bytového zákoníku. Jmenuje se: „Vlastnická práva ke společnému majetku vlastníků prostor v bytovém domě“. Tento článek se odráží v dalších normách o právu na společné vlastnictví.

Odborníci ujišťují, že potíže vznikají při získávání rozhodnutí z valné hromady vlastníků. Tento proces není snadný. Je jasné, že majitelé či nájemci prostor ne vždy tento postup dodržují, míní odborníci. Mnohé správcovské společnosti se proti takovým sporům pojišťují a buď všem obyvatelům umožňují instalaci klimatizací najednou, nebo je zakazují.

Náš občan čelil důsledkům těchto pravidel. Správcovská společnost udržuje budovu, kde má žena byt. Zástupkyně správcovské společnosti si všimla, že do bytu nainstalovala chladicí systém a na fasádu budovy umístila venkovní jednotku. Majitelé ostatních bytů v domě přitom k těmto pracím nedali souhlas. Trestní zákoník je proto považoval za nezákonné.

Zástupci firmy se k soudu dožadovali, aby majitel klimatizaci demontoval a obnovil vzhled fasády domu. Spor si všiml portál Právo.ru. Trestní zákoník také u soudu žádal od občana vybrat zákonný trest – 500 rublů za každý den nerespektování rozhodnutí. Majitel nesouhlasil. Prezentovala závěr jisté odborné firmy, že externí klimatizační jednotka „neporušuje požadavky současné regulační stavebně technické dokumentace“.

Okresní soud ale souhlasil s tím, že před instalací zařízení je nutné koordinovat práce s ostatními vlastníky. Absence takového povolení porušuje práva ostatních vlastníků prostor ve výškové budově. První instance tedy žalobě energetické společnosti vyhověla, ale částečně. Nařídila majiteli zařízení demontovat a od občana inkasovala penále – 100 rublů za každý den nerespektování soudního rozhodnutí.

S tím odvolání souhlasilo. Kasační soud zaujal jiný postoj. Podle jejího názoru umístění klimatizace vlastníkům zbývajících bytů „neztíží vlastnictví a užívání společného majetku“. A celkový majetek domu se nezmenšil. Žádné další negativní důsledky, jako je zvýšený hluk nebo vibrace, nebyly zjištěny. Kasační soud proto rozhodnutí o odvolání zrušil a případ vrátil moskevskému městskému soudu. Poté si správcovská společnost stěžovala k Nejvyššímu soudu Ruské federace. Tam byl spor prostudován a Nejvyšší soud připomněl bod 39 přezkumu praxe (ze dne 4. prosince 2013). Ten říká: „Kdo může zrovnoprávněně s ostatními vlastníky vlastnit, užívat a nakládat se společným majetkem, může své právo vykonávat jen se souhlasem všech vlastníků“.

Za chybný označil Nejvyšší soud kasační závěr, že instalace klimatizace na fasádu domu nevyžaduje souhlas vlastníků bytů. Majitel prostor porušil postup při užívání společného majetku, protože na fasádu domu umístil osobní vybavení, které do takového majetku patří, zjistil Nejvyšší soud. Majitel zároveň nepožádal o povolení valnou hromadu vlastníků prostor v domě. Nejvyšší soud rovněž uvedl, že kasační argumenty o zmenšení celkové velikosti majetku nejsou pro tento spor podstatné. Proto byl kasační rozsudek zrušen a spor vrácen k novému projednání. Nakonec zvítězila správcovská společnost.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu N 5-KG22-150-K2