Klady a zápory panelových, blokových, monolitických, zděných domů. Infografika | Argumenty a fakta

Moderní trh vícebytových domů nabízí kupujícím především dva typy domů – monolit nebo panel, stejně jako smíšený typ – monolit-cihla. Novostroy-M se rozhodl zjistit, jaké jsou výhody a nevýhody jednotlivých stavebních technologií, co určuje rozdíl v jejich nákladech a kterou variantu bytové výstavby je lepší zvolit.

Cihla

Nejekologičtějším materiálem je podle odborníků cihla, ale bytové domy v čisté podobě se z ní v současnosti nestaví. Podle Artema Davidyuka, generálního ředitele JSC KTB ZhB, má cihla ve srovnání s betonem snížené deformační a pevnostní charakteristiky, takže počet podlaží těchto domů je pouze 9-12 pater. Cihla je také poměrně hustý materiál, který nezajišťuje energetickou účinnost vnějších stěn a doba výstavby budov z tohoto materiálu nesplňuje moderní standardy pro rychlou a efektivní výstavbu. Nyní se cihla používá hlavně jako obkladový materiál pro fasády vícepodlažních monolitických budov, její plné využití je vhodné pouze při stavbě nízkopodlažních chat.

Monolit a monolit-cihla

Nejatraktivnější z architektonického a konstrukčního hlediska jsou stavby z monolitického železobetonu. Odborníci berou na vědomí takové výhody monolitických domů, jako je spolehlivost, trvanlivost, možnost přestavby prostor, vysoké stropy a přítomnost podzemních parkovišť, která jsou přístupná výtahem. Monolitické domy se staví s téměř libovolným počtem podlaží, architekt může experimentovat se vzhledem budov, využívá mnoho možností fasádního obkladu.

„Monolitická bytová výstavba prakticky neomezuje představivost architekta a designéra“

Andrey Kolochinsky, vedoucí partner společnosti VectorStroyFinance

Jak vysvětlil Vladimir Tichonov, hlavní architekt projektů, juniorský partner mezinárodní kanceláře Blank Architects, kostra monolitické budovy je vyrobena z masivního betonu: roztok se nalije do bednění vybaveného výztužnou klecí. V takových provedeních nejsou žádné švy, díky čemuž jsou pevnější a odolnější. Bezešvá bytová konstrukce také poskytuje vysokou úroveň tepelné a hlukové izolace.

Všeobecně se uznává, že monolitická bytová výstavba není na rozdíl od panelového bydlení tak rychlým typem bytové výstavby (což ovlivňuje její vyšší nákladnost), nicméně ne všichni s tímto tvrzením souhlasí. Jak řekl Vladimir Orlov, výkonný ředitel skupiny Samolet, pokud zavedete výrobu dopravníků, rychlost výstavby se výrazně zvýší – společnost zvládne postavit podlahu za týden, monolitické domy s hotovou úpravou jsou postaveny za pouhých 18 měsíců.

Smíšené technologie, například cihlově-monolitická konstrukce, jsou mezi developery poměrně oblíbené. Podle Vladimira Tikhonova je to dnes jediné rozumné schéma bytové výstavby – vytvoření monolitického rámu s vnějšími stěnami z dutých keramických cihel se zvýšenou pevností, vrstvou izolace a nějakým druhem opláštění. Právě toto konstrukční řešení dodává domu relativní šetrnost k životnímu prostředí a energetickou účinnost.

Monolitická bytová výstavba má však své nevýhody a rizika. Hlavní nevýhodou je vyšší cena oproti panelu. Mezi nevýhody patří vyšší náklady na dokončení bytů. Kupující si budou muset sami postavit vnitřní stěny, vyrovnat nosné stěny a vymazat podlahu.

Důležitá je také kvalita použitého betonu a dodržení technologií betonáže, zejména v zimním období. Jak řekl Artem Davidyuk, pokud je beton zmrzlý, pak během provozu budovy jsou možné místní a progresivní kolapsy konstrukcí z důvodu nedostatečné pevnosti nosných prvků, takže je nutné kontrolovat kvalitu konstrukce.

Панель

Rusové si panelové domy často spojují s levným, nekvalitním bydlením. Nicméně, pokud jde o panely moderních sérií, takové prohlášení již není relevantní. Stojí za zmínku, že takové budovy jsou skutečně ekonomické. Náklady na monolitický dům jsou tedy 45 tisíc rublů za metr čtvereční, panelový dům – 35 tisíc rublů za metr čtvereční.

Pohled na obytný soubor “Kvartaly 21/19” a obytný soubor Sreda. Natočeno Novostroy-M v srpnu 2018

Dostupná cena panelu je dána rychlým tempem výstavby. Další výhodou této stavební technologie je, že renovace bytu v panelovém domě bude levnější, protože podlaha a stěny jsou hladší než v monolitu. Panely jsou odlévány v továrnách na stavbu domů pomocí osvědčené technologie a vysoké úrovně kontroly kvality, která minimalizuje pravděpodobnost defektů.

„Hlavní výhodou panelového typu bytové výstavby je rychlá rychlost realizace“

Vladimir Tichonov, junior partner mezinárodní kanceláře Blank Architects

Odborníci přirovnávají panelové domy ke stavebnici: prefabrikované prvky (panely, desky, schodišťová ramena atd.) se dodávají z výroby a na místě stavby se spojují pomocí svařování. Budovy jsou obloženy téměř jakýmkoliv typem fasádního systému, může se jednat o texturovanou vrstvu betonových fasádních panelů, „mokré“ (omítky) nebo fasádní fasádní systémy s libovolným typem dlaždic nebo hliníkových kazet s izolací.

Hlavní nevýhodou panelové bytové výstavby je nemožnost předělat si byt „na míru“, například vybourat zeď, spojit dvě místnosti v jednu jako v monolitickém domě. Dispozice jsou většinou standardní a rozmanitost řešení závisí na množství možných variací v kombinaci různých blokových sekcí. Podle Andreje Kolochinského panelové budovy zpravidla nemají podzemní parkoviště a výška stropu ve většině standardních sérií je nižší než v monolitických obytných budovách. Staré panelové řady mají horší tepelnou a zvukovou izolaci, takové domy rychle ztrácejí atraktivní vzhled, loupe se barva na fasádách a musí se pravidelně přetírat.

Navzdory tomu jsou moderní panelové řady nyní důstojnou konkurencí pro monolitické domy. Podle Dmitrije Starostina, viceprezidenta společnosti AEON Corporation, panel nejnovější generace nabízí zlepšenou tepelnou a zvukovou izolaci, širokou škálu dispozičních řešení, vysoké stropy a atraktivní architektonický vzhled. Poslední faktor umožňuje kombinovat panelové a monolitické domy jako součást jednoho obytného komplexu.

Podle analytiků Metrium dnes v masovém segmentu „staré“ Moskvy sedm developerů současně prodává byty v panelových a monolitických budovách. Jedná se o PIK Group of Companies (tvoří 25 % z celkové nabídky v uvažované kategorii), AEON Corporation (rezidenční komplex River Park), Vectorstroyfinance (rezidenční komplex Kvartaly 21/19), PSN Group (Sreda, čtvrti Domashny “, “Grinada”), LSR Group (obytný komplex “Luchi”), “RG-Development” (Orekhovo-Borisovo, “rodné město. Kakhovskaya”) a správcovská společnost “Razvtie” (“Mir Mitino”).

Když je panel dražší než monolit

Tradičně jsou ceny za monolitické bydlení vyšší než za panelové. Podle odborníků Metrium je rozdíl v ceně za metr čtvereční v panelových a monolitických novostavbách masového segmentu ve „staré“ Moskvě 23,8 % ve prospěch druhé: „čtverec“ v monolitických obytných komplexech stojí v průměru 163,3 tis. rublů, v panelu – 131,9 tisíc rublů.

V závislosti na fázi stavební připravenosti se může rozdíl v ceně lišit. Ve fázi ražby se snižuje a činí 19,3 %. Ve fázi instalačních prací jsou náklady na metr čtvereční v monolitických domech o 26,3% vyšší, ve fázi dokončení – o 28,3%. Ale v kategorii hotového bydlení už rozdíl není tak výrazný: monolit bude stát jen o 8,9 % více než panel.

Rozdíl v nákladech na monolitické a panelové obytné komplexy v masovém segmentu „staré“ Moskvy

Fáze připravenosti

Панель

(tisíc rublů/m2)

Monolit

(tisíc rublů/m2)

Zájem o výškové stavby v Rusku neustále roste. Dnes má polovina všech rozestavěných bytů 18 až 24 podlaží. Takže například průměrná výška novostaveb v hlavním městě se za 2,5 roku zvýšila o tři patra. Uvádí to studie Moskevské realitní investiční agentury.

Podle výsledků studie se mezi květnem 2018 a prosincem 2020 průměrný počet pater nových projektů v Moskvě zvýšil z 21,6 na 24,7 pater. Nízkopodlažní obytné komplexy – do osmi pater – tvoří zhruba třetinu návrhů.

Podle odborníků z Jednotného registru developerů (URZ) se do roku 2022 mohou monolitické technologie snížit na polovinu, cihla ztratí v příštích letech asi 5 % trhu a bloková výstavba naopak získá asi 4 %. . Aktivní růst tohoto segmentu odborníci vysvětlují tím, že takové domy lze postavit mnohonásobně rychleji než monolitické při srovnatelné úrovni kvality. Z hlediska hydro-, zvukové a tepelné izolace se moderní panelové a panelové domy již vyrovnají monolitickým. To bylo usnadněno novými technologiemi, které umožňují větší rozmanitost fasád a uspořádání.

Panelové a panelové domy

Blokové a panelové domy jsou strukturou podobné. Blokový dům je postaven z jednotlivých betonových bloků, které jsou umístěny jeden na druhém jako cihla, zatímco panelový dům se skládá z velkých betonových bloků a panelů. Rozdíl je v tom, že v panelovém domě je stěna jedním panelem s příslušným vyztužením, zatímco v panelovém domě je stěna tvořena několika prvky.

Blokové domy mají silné mezibytové stěny o tloušťce 400 mm, které poskytují dobrou zvukovou izolaci. V panelovém domě mají panely ocelovou výztuž a unesou stejné zatížení jako betonové bloky, o tloušťce 140-180 mm. Dalším rozdílem mezi panelovým domem a panelovým domem je způsob upevnění – panely jsou k sobě připevněny pomocí kovových hypoték pomocí svařování, zatímco bloky jsou jednoduše upevněny cementovou maltou. Byt v panelovém domě předěláte prakticky bez problémů v takových domech je možné bourat příčky, měnit velikost van a WC, rozšiřovat okenní a dveřní otvory, ale v panelových domech nelze dispozičně měnit. Hlavní výhodou panelových a panelových domů je jejich nízká cena a množství času, který developer stráví výstavbou.

Monolitické domy

Monolitické domy jsou drahé a jejich výstavba trvá dlouho. Průměrná rychlost výstavby monolitických domů je čtyři až pět pater za měsíc. Takové budovy jsou postaveny z betonu, který je podepřen vyztuženým kovovým rámem. K vyplnění stěn se používá bednění, které se montuje, nese a demontuje pro stavbu stěn v různých částech budovy.

Budovy postavené pomocí této technologie mají řadu výhod. Každý takový dům lze postavit podle individuálního projektu. Majitel bytu může provést přestavbu jakékoli složitosti. V takových domech zůstávají beze změny pouze tzv. „mokré prostory“ – koupelnu a kuchyňský dřez si může majitel domu projednat s developerem. Monolitické domy mají navíc vynikající tepelnou a zvukovou izolaci.

Cihlové domy

Zděné domy jsou považovány za prémiové. Stavba jedné takové výškové budovy trvá dva roky, takže náklady na byty v cihlových domech jsou výrazně vyšší ve srovnání s monolitickými a panelovými výškovými domy. Takové domy mají vysokou úroveň pevnosti, požární odolnosti a zvukové izolace. Navíc díky tepelné vodivosti a tepelné kapacitě je v zděných domech v horkém počasí příjemný chládek a v chladném počasí se teplo dlouho drží. Stejně jako monolitické domy mohou využívat různé architektonické nápady a jedinečné návrhy.

Další informace o výhodách a nevýhodách blokových, cihlových, panelových a monolitických domů naleznete na infografice AiF.ru