Daň z prodeje nemovitosti podle nových pravidel: kdo zaplatí víc? — čtěte dál

Od roku 2025 se rovná sazba daně, kterou se Rusko tolik let pyšní, diferencuje. To znamená, že čím více vyděláte, tím více daní budete platit. Úřady slibují, že změny se průměrného ruského občana nedotknou, protože platy většiny lidí nejsou tak vysoké. Pokud si ale pozorně přečtete změny daňového řádu, bude vám jasné, že někteří docela obyčejní lidé s nízkými platy budou platit vyšší daně než dříve.

Jak se změní daně?

Změny daňového řádu zavádí federální zákon č. 12-FZ ze dne 2024. července 176. Od roku 2025 se bude u většiny příjmů uplatňovat diferencovaná daňová stupnice.

Sazby daně budou následující:

• až 2,4 milionu ročně – 13 %;
• od 2,4 do 5 milionů ročně – 15 %;
• od 5 milionů do 20 milionů – 18 %;
• od 20 do 50 milionů – 20 %;
• přes 50 milionů – 22 %.

Podle Čl. 210 daňového řádu Ruské federace se berou v úvahu následující příjmy:

• hlavními jsou mzdy, příjmy na základě občanskoprávních smluv a z podnikatelské činnosti s daňovým systémem OSNO;
• dividendy;
• výhry v loterii;
• příjmy z cenných papírů.

To znamená, že všechny tyto příjmy se sečtou a z přebytku bude třeba zaplatit zvýšenou daň. Příjem je navíc zohledněn před odečtením jakýchkoli poplatků a plateb. Z příjmu tedy není třeba odečítat alimenty a splátky hypotéky.

Předpokládejme, že jste v průběhu roku na základě pracovní smlouvy vydělali 2 000 000 rublů. Dalších 700 000 rublů bylo vyděláno prodejem cenných papírů. Celkový příjem je 2 000 000 + 700 000 = 2 700 000, což je více než 2 400 000, takže z přebytku budete muset zaplatit 15% daň z příjmu fyzických osob. Výpočet je následující:

• 2 400 000 – zdaněno sazbou 13 % (312 000);
• 300 000 – zdaněno 15 % (45 000).

Celkem: 357 000 daní za rok.

Více o novém daňovém měřítku si můžete přečíst na Vyberu.ru.

Upozorňujeme, že ve výčtu příjmů, které se berou v úvahu při uplatnění nového daňového sazebníku, není zahrnut prodej majetku. To znamená, že pokud jste prodali byt, auto nebo ledničku, nebudete muset platit více daní z platu. Ale diferencovaná daňová stupnice byla vytvořena i pro prodej majetku.

Jak se od roku 2025 změní daně z prodeje bytů a dalšího majetku

Od roku 2025 se bude u prodeje majetku uplatňovat i diferencovaný sazebník daně.

Celkem platí dvě daňové sazby:

• 13 % – pro příjem do 2,4 milionu;
• 15 % – u příjmů nad 2,4 milionu.

Vidíme, že při současných cenách nemovitostí bude téměř každá transakce podléhat zvýšeným daním. Obecným pravidlem je, že zvýšená sazba se počítá z přebytečné částky.

Řekněme, že jste prodali byt, který jste zdědili, za 6 000 000 rublů. Máme možnost uplatnit daňový odpočet ve výši 1 000 000 rublů. V důsledku toho bude daň z příjmu fyzických osob vypočtena pouze z 5 000 000 rublů.

• 2 400 000 ve výši 13% – 312 000 rublů;
• 2 600 000 při sazbě 15 % – 390 000 rublů.

Celková daň z prodeje nemovitosti je 702 000 rublů. Podle starých pravidel jste museli zaplatit pouze 650 000 rublů.

Při výpočtu daně se všechny příjmy z prodeje majetku použijí souhrnně. Například jste prodali byt za 6 000 000 rublů. Ale koupili jste to za 4 000 000 rublů. Zdanění podléhá pouze příjem ve výši 2 000 000 rublů (6 000 000 – 4 000 000). Neexistuje žádný přebytek a daň z příjmu fyzických osob musí být zaplacena ve výši 13 %. Pokud však ve stejném roce prodáte auto a získáte příjem 500 000 rublů, pak již existuje přebytek – celkový příjem z prodeje majetku je již 2 500 000 rublů. Daň vypočítáme takto:

• 2 400 000*0,13=312 000;
• 100 000*0,15=15 000.

Celkem: 327 000 rublů.

Kdy bude platit zvýšená daň z prodeje nemovitosti?

Změny daňového řádu vstoupily v platnost 1. ledna 2025. To znamená, že vše prodané v roce 2024 bude zdaněno starou sazbou 13 %. Vše prodané v roce 2025 bude zdaněno novou sazbou.

Nenechte se zmást. Daně platíme v aktuálním roce za předchozí. Tzn., že v roce 2025 zaplatíme daně za to, co se prodalo v roce 2024. To znamená, že nové zdanění pocítíme naplno až v roce 2026, kdy je čas platit daně na rok 2025.

Kdo neplatí zvýšenou sazbu daně z prodeje nemovitosti?

Při prodeji nemovitosti nejsou žádné daňové úlevy. To znamená, že připadá na všechny: děti, důchodce, pracující, chudé a vícedětné rodiny. Neexistují žádné výjimky.

Je však potřeba počítat s minimální dobou vlastnictví a daňovými odpočty. Tímto způsobem se můžete daně zcela zbavit nebo ji snížit.

Minimální úvazek

Minimální doba vlastnictví může být 3 roky nebo 5 let. Po jeho uvolnění je možné byt prodat bez placení daně.

Tři roky platí pro:

1. Byty přijaty jako dědictví.
2. Privatizovaný byt.
3. Nadaný byt.
4. Byty získané na základě nájemní smlouvy.
5. Byt, který je jediným domovem.

V ostatních případech je minimální doba vlastnictví 5 let.

Snížení částky podléhající dani

Možnosti snížení základu daně jsou dvě.

1. Uplatnit daňový odpočet. Pro byty – 1 000 000 rublů. To znamená, že pokud prodáte byt za 3 000 000 rublů, musíte zaplatit daň z příjmu fyzických osob pouze z 2 000 000 rublů.
2. Počítejte s náklady na pořízení nemovitosti. Pokud jste koupili byt a následně jej prodali, odečtěte kupní cenu od prodejní ceny. Z příjmu se platí daň z příjmu fyzických osob. Například jste koupili byt za 2 000 000 a prodali ho za 6 000 000, platíte daň ze 4 000 000 rublů.

Další informace o tom, jak se vypočítává daň z prodeje nemovitosti, jak ji snížit a neplatit, najdete v článku na Vyberu.ru.

Jak se vyhnout dani z prodeje nemovitosti?

Odpočet a snížení základu daně u výdajů jsou zákonnými schématy snížení daní. Nelegální schéma se používá velmi často, ale varujeme vás, že může vést k potížím.

Nezákonným schématem je snížení hodnoty nemovitosti na základě smlouvy. Například jste si koupili byt za 4 000 000 rublů a prodali ho za 6 000 000 rublů, ale abyste se vyhnuli placení daní, uvedete v kupní a prodejní smlouvě pouze 4 000 000 rublů. Zbývajících 2 000 000 rublů vám bude převedeno bez smlouvy. Žádný zisk – žádná daň.

Je však důležité pochopit, že se jedná o nezákonný systém. Federální daňová služba může zahájit řízení pro daňové úniky. Navíc, pokud je prodejní cena bytu nižší než katastrální hodnota, bude se daň i nadále počítat na základě katastrální hodnoty vynásobené 0,7 a sazbou daně.

Pokud například prodáte byt za 4 000 000 a katastrální hodnota je 5 000 000, pak se daň vypočítá následovně: 5 000 000*0,7*0,13=455 000 rublů. V tomto případě je výhodnější platit z příjmu daň z příjmu fyzických osob.

Upozorňujeme, že katastrální hodnoty bytů byly revidovány, takže se nyní blíží tržním hodnotám a často jsou vyšší než kupní cena.

Pro kupujícího je schéma ještě nevýhodnější, protože musí najít hotovost. Pokud dojde ke sporům o byt, částka, která není zahrnuta ve smlouvě, nemůže být vrácena, protože není zohledněna v dokumentech.

• od roku 2025 se zvýší daň z platu – bude zavedena diferencovaná daňová stupnice;
• od roku 2025 se daň z prodeje majetku bude vypočítávat také podle diferencované sazby daně: 13 % a 15 %;
• pokud je základ daně vyšší než 2 400 000 rublů, pak je daň 15 %;
• Kdo překročil maximální dobu vlastnictví 3 nebo 5 let, daň neplatí;
• Daň lze snížit o 1 000 000 rublů odpočtu nebo o výši výdajů vynaložených na nákup nemovitosti.