Od nelikvidních aktiv k prestiži: jak se byty v přízemí staly nejdražšími

Každý byt si najde svého klienta, ale možnosti ve vyšších patrech jsou vždy velmi žádané. V první řadě lidi upoutají krásné výhledy, zvláště pokud z oken výhled na lesy nebo malebné vodní plochy. Od toho se odvíjí cenová politika developerů: byty v nejvyšších patrech jsou oceňovány více a rozdíl oproti spodním patrům může dosahovat 10–15 %. Odborníci na realitní trh hovořili o tom, jak počet pater ovlivňuje cenu bytu a která patra jsou klienty oblíbená, a také o výhodách a nevýhodách bytů v prvním a druhém patře.

Dnes se v Moskvě a Petrohradu staví budovy různých výšek, ale zpravidla jsou 10 nebo vyšší. Při sledování toho, která podlaží bytů jsou velmi žádaná, se ukázalo, že v posledních letech jsou v masovém segmentu nejoblíbenější takzvaná střední podlaží: například v devítipatrové budově to budou podlaží 4-7, v 17patrové budově – 5-14, v 25patrové budově – 6-18. Obecně se za „zlatou střední cestu“ považuje plocha mezi 6. a 10. patrem. Tento stereotyp je již dlouho zakořeněn v myslích obyvatel naší země. První patra starých domů často „trpí“ hlukem z ulice, stíny stromů a keřů pod oknem, pobíhajícími obyvateli vchodu sem a tam, nepříjemným zápachem ze sklepa atd. Mezi tradiční nedostatky horních pater v sovětských budovách patří absence technické místnosti mezi střechou a horním patrem, což často způsobovalo zatékání střechy za deštivého počasí, stejně jako slabý tlak vody, mírně teplé topné trubky atd.

„Spotřebitelé přenášejí své obavy na byty v nových budovách, ačkoli moderní projekty již dlouho nemají nedostatky svých sovětských předchůdců,“ říká Maria Litinetskaya, vedoucí partnerka Metrium Group. „Nicméně faktem zůstává, že bydlení v prvním a posledním patře je mezi kupujícími často méně žádané a v důsledku toho je levnější.“

Mezi kupující preferující nižší patra patří osoby s omezenou schopností pohybu, včetně důchodců a osob se zdravotním postižením. Pokud je to nutné, měli by být schopni bez potíží vystoupit nebo sestoupit na podlahu. Pokud mluvíme přímo o prvních patrech, pak ti, kteří tam kupují nemovitosti, plánují převést prostory do nebytové kategorie a otevřít si tam například obchod, soukromou školku, kadeřnictví nebo kosmetický salon. Bydlení v prvních patrech si navíc vyberou klienti, pro které je důležitá možnost trochu ušetřit na koupi, protože developeři na tuto kategorii bytů často nabízejí slevu.

Byty ve vyšších patrech budou preferovat lidé, kteří ocení nejen krásný výhled z okna, ale také nižší hlučnost ve srovnání se středním a nižším podlažím, dobré oslunění, pohodlí, které je zaručeno nepřítomností sousedů shora: nad hlavou bude ticho a pořádek, nikdo nebude moci zaplavit strop vodou a nikdo nebude provádět opravy.

Zlatý zlom

Alexey Olenev, zástupce ředitele oddělení nových budov Est-a-Tet, když mluví o patrech, ve kterých jsou byty u klientů nejoblíbenější, poznamenává, že na jedné straně existují tradiční preference – od 3. do 8. patra (ve vícepatrových budovách). „Mladší kategorie kupujících – do 35 let – preferuje horní patra (s výhledy),“ říká. — Hlavní poptávka je ale stále po bytech umístěných od 3. do 8. patra. Do 3. patra preferuje především věková kategorie kupujících (od 50-55 let), od 3. do 8. patra – ve většině případů rodinní příslušníci (od 35 do 50 let) a horní patra, jak již bylo zmíněno výše, preferují mladí lidé do 35 let. V Moskvě (v rámci moskevského okruhu) se dává přednost horním patrům (od 11. patra a výše) kvůli znečištění ovzduší.“

Grigory Altukhov, obchodní ředitel FSK „Leader“, také tvrdí, že v Moskvě je mezi klienty největší poptávka po středních patrech, od 3-4 do 9-10. „V nízkopodlažních projektech jsou to také střední podlaží, ale v tomto případě jsou hranice poptávky více rozmazané,“ říká.

„V komplexech business class jsou střední patra také velmi žádaná, ale ze zcela jiného důvodu: jejich cena je pro spotřebitele nejpřijatelnější,“ komentuje Maria Litinetskaya. „U objektů této třídy se nejčastěji projevuje závislost ceny na podlaze – čím vyšší, tím dražší.“

„Každá možnost má své pro a proti,“ říká Yana Sosoreva, první náměstkyně generálního ředitele NDV-Real Estate. — Jak ukazuje praxe, mnozí, vedeni svými zkušenostmi, kupují byt ve stejném patře jako dříve. Pro ty, kteří jsou zvyklí žít v nejvyšších patrech, je těžké vzdát se obvyklého způsobu života a ohromujícího výhledu z okna. Lidé, kteří si více cení jiných kritérií, volí střední a nižší patra.“

Podle Poliny Yakovlevy, ředitelky oddělení nových budov v NAI Becar, jsou mezi kupujícími v Petrohradu nejoblíbenější byty střední úrovně umístěné od 4. do 12. patra. „Asi 80 % kupujících bytů zpočátku uvádí, že by se byt neměl nacházet v prvním nebo posledním patře,“ poznamenává. — Výjimku tvoří snad jen starší lidé, pro které je bydlení v prvním patře nejpohodlnější. Upozorňuji, že velkou roli zde hrají zvyklosti kupujícího: pokud je klient zvyklý bydlet v posledním patře, vybere si bydlení podle svých zvyklostí. Z hlediska bezpečnosti je pro klienty optimální bydlet na podlažích 4-12. Panuje názor, že byty v prvních patrech jsou zranitelnější vůči vloupání, ale zároveň nezaznamenáváme zvýšenou poptávku po bytech v nejvyšších patrech: mnoho kupujících se bojí poruch/požárů výtahů.“

Nutno říci, že nejoptimálnější podlahy pro bydlení jsou ty střední – od 3-4 do 9-10, které jsou téměř vždy vyprodané jako první. Ale pokud zúžíte své hledání na to nejlepší, pak mohou být patra 5-7 také nazývána nejpohodlnějšími. Je pochopitelné proč. Když se totiž porouchá výtah, vždy můžete jít nahoru pěšky, ale nebude vás obtěžovat hluk z ulice ani rozhovory kolemjdoucích pod vašimi okny. Sergey Kovalev, marketingový ředitel společnosti Best Consulting LLC, je přesvědčen, že z hlediska bezpečnosti je lepší koupit bydlení od třetího patra.

Alexey Olenev se však domnívá, že optimální podlaha je ta, která se klientovi líbí. Ale i tady se dá polemizovat. Například se stal případ, kdy si mladá rodina splnila svůj sen koupí bytu v úplně posledním patře – 19. Ostatně je odtud nádherný výhled na les. Když se porouchal výtah nebo tam probíhaly údržbářské práce, museli s dítětem v kočárku každý den dva tři dny vylézt do 19. patra. To se samozřejmě nestává často, ale tento příklad je jakýmsi námětem k zamyšlení z hlediska možných životních okolností a problematiky bezpečnosti.

Cenový rozdíl

Náklady na byty v prvním a posledním patře mohou být zpravidla přibližně o 5–10 % nižší než podobné byty ve středních patrech budovy. Byty s výhledem ve vyšších patrech jsou podle analytiků o 5-15 % dražší. „Rozdíl v ceně může být až 15 % – čím nižší, tím levnější,“ komentuje Alexey Olenev. „Jako možnost může být v některých případech nejvyšší patro nejlevnější, ale takových příkladů je málo.“

„V některých případech se ceny bytů nemusí vůbec lišit,“ říká Maria Litinetskaya. — Například v rezidenčních komplexech ekonomické třídy může být rozdíl zanedbatelný. Pouze byty ve spodních patrech lze prodávat s malou slevou – 3-7%, protože bydlení v prvních patrech je mezi kupujícími méně žádané a v důsledku toho je levnější. Aby developer stimuloval poptávku po takových nabídkách, kromě slevy dává kupujícímu dodělání bytu, certifikáty či bonusové karty od partnerů nebo neúčtuje peníze za výběr a registraci nemovitosti.“

Grigory Altukhov dodává, že v průměru v segmentu hromadného bydlení může přirážka v nejvyšších patrech dosáhnout 5–6 tisíc rublů, ale samozřejmě s přihlédnutím k charakteristikám pohledu. „Někteří developeři nespojují ceny s počtem podlaží, ale takových projektů je na trhu jen málo,“ poznamenává.

V severním hlavním městě je podle Mariny Gusakové, manažerky společnosti Adveks na Lanskom v Petrohradu, první patro v průměru o 10 % levnější než prostřední patra, horní patro o 5 % levnější, pokud se jedná o typické řady domů. „Je to úplně jiný příběh o domovech elitní třídy, kde existuje něco jako penthouse,“ zdůrazňuje. — Zpravidla se jedná o byty s výhledem, případně dvoupodlažní. Náklady na metr čtvereční mohou být několikanásobně vyšší než náklady na metr čtvereční v bytech ve stejné budově.“

„Byty v prvních patrech jsou umístěny jako objekty se sníženou likviditou, takže na ně developeři často nabízejí slevy – v průměru od 20 tisíc rublů z celkových nákladů na byt,“ říká Arsenij Vasiliev, generální ředitel UNISTO Petrostal Group of Companies. „Naše společnost používá komplexní cenový systém, aby zajistila vyváženou poptávku po všech nemovitostech, proto, včetně bytů v přízemí v řadě projektů, existují akční ceny, které jsou o 4-5% nižší než ceny likvidnějších nabídek.“

Polina Yakovleva zase tvrdí, že v severním hlavním městě mnoho developerů nabízí 15% slevy na byty umístěné v prvním a posledním patře obytných komplexů.

„Cenová politika v této věci přímo závisí na počtu pater v komplexu,“ říká Inna Ignatkina, ředitelka pobočky MIC-Real Estate v Presnya. — Čím vyšší je počet pater, tím nižší je přirážka pro každé patro, existují případy, kdy se cena zvyšuje pouze od určitého patra, zatímco několik předchozích pater se prodává za stejnou cenu. Cena je také ovlivněna třídou komplexu (horní patra v elitních komplexech mohou být několikrát dražší než nižší), stejně jako výhody každého patra (například nevýhody prvního patra jsou kompenzovány samostatným vchodem, přítomností soukromého pozemku a horní patra mohou mít zvýšené zasklení, možnost instalace krbů, teras, jedinečné výhledy atd.). Například v rozpočtovém segmentu se krok podlahy může pohybovat od 0 do 500 rublů. V business třídě se cena za patro zvyšuje v průměru o 500-1000 rublů. V elitním segmentu dosahuje nárůst 15 000 – 50 000 rublů na m1. m. Je zajímavé, že v regionech se často používá jednotná cena za mXNUMX. m ve všech patrech a někdy i v typech bytů.“

Sofya Lebedeva, generální ředitelka společnosti MIEL-Novostroiki, také poznamenává, že v projektech obchodní a luxusní třídy jsou velké střešní byty s panoramatickým zasklením nejčastěji umístěny v horních patrech, a proto jsou zde vyšší náklady na bydlení.

„V business třídě je cenová gradace výraznější, protože byty v horních patrech mají ve většině případů dobrý výhled, – říká Alexej Šmonov, CEO realitního portálu Move.su. — Rozdíl v ceně může být v průměru 5-15%. Ale v elitních komplexech není srovnání nákladů na bydlení v různých podlažích úplně správné. V horních patrech jsou obvykle byty s velkými plochami a panoramatickým prosklením. Často se jedná o penthouse, jejichž cena je a priori výrazně vyšší.“

Existuje možnost výběru

V souhrnu stojí za zmínku, že i přes výše uvedené je v moderních obytných souborech stále zajištěn komplexní bezpečnostní systém, který zahrnuje kontrolu vstupu do území, bezpečnostní místnosti a domácí telefony na vstupních dveřích. Často je pod prvním patrem suterén nebo přízemí, které zvedá úroveň prvního patra a ztěžuje vstup do bytu oknem. A bezpečnost bytů a společného majetku není ani tak otázkou architektury, ale otázkou kompetentního managementu.

„Moderní rezidenční komplexy jsou stavěny v souladu se všemi standardy, aby byla zajištěna bezpečnost jejich obyvatel,“ ujišťuje Larisa Shvetsova, generální ředitelka River Park LLC. — Veškeré diskuse o větších či menších rizicích spojených s bydlením v nižších nebo vyšších patrech jsou proto založeny na subjektivním hodnocení. Pokud se tedy bojíte výšek, v bytě v nejvyšším patře výškové budovy se budete vyloženě cítit nepříjemně. Totéž lze říci o klientech, kteří v minulosti trpěli v rukou „vykrádačů oken“ – tito kupující se na bydlení v prvním patře ani nepodívají.

Každý dům a patro má své vlastní charakteristiky, ale jako všude i zde existuje zlatá střední cesta. Ve výškovém komplexu se za „zlatý střed“ (ideální plocha pro bydlení) považuje 6. až 10. patro. Na této úrovni je méně hluku z ulice a hodně světla. Také pokud se výtah porouchá, obyvatelé nebudou muset snášet nadměrnou fyzickou námahu při výstupu do patra. Kromě toho mají takové byty často dobrý výhled.

Pokud mluvíme o tom, jak výška patra ovlivňuje zdraví člověka, pak lidé, kteří mají problémy s krevním tlakem, preferují nižší patra – od 1. do 4. patra, protože se domnívají, že v nižších patrech je více vzduchu a člověk musí být blíže zemi. I když podle některých vědců je lepší volit byty od 7. do 11. patra, protože zde se primární prach zvednutý z asfaltu nedostane do oken a nevlétají dovnitř částice nečistot, které vítr zanese do horních vrstev vzduchu a soustředí se nad 11. Ale to je jen jeden úhel pohledu.

Autor: Sugra Gadzhieva

Developeři luxusních nemovitostí proměnili neoblíbené bydlení v unikátní a žádané nemovitosti

Tradičně nejsou oblíbené byty v prvních patrech budov. Při hledání bydlení můžete často slyšet větu: „První patro není možné!“ Jedná se o nejvíce nelikvidní nemovitost. Podle společnosti Avito Real Estate stojí byty v prvních patrech novostaveb o 26 % méně než byty ve vyšších patrech a jejich prodej trvá nejdéle. Developeři proto začali opouštět prostory v přízemí pro komerční infrastrukturu. Jiní developeři, většinou high-end bydlení, šli dále. Začali jsme si s takovými návrhy hrát a proměňovat je v jedinečné a žádané. Odborníci z portálu „Elitnoe.ru“ se pomocí údajů z analytického centra Touch rozhodli sdělit, co nepotěšilo kupce bytů v prvních patrech a jak byly tyto problémy vyřešeny.

Přeplněné a hlučné versus ticho „plotu“

První patra jsou špatná především kvůli narušení soukromí. Musíme dát mříže do oken a žít se zataženými závěsy, aby nás neobtěžovali zvědaví kolemjdoucí. Chybí také klid a mír. Obzvláště slyšitelné je sezení na lavičce u vchodu, hraní na hřišti a další zvuky v prvním patře. Navíc takové byty mohou sousedit s komerčními prostory. V lepším případě to bude klidná advokátní nebo lékařská ordinace, ale mohli by si otevřít i obchodní řetězec. Vývojáři všechny takové nedostatky řeší revizí samotného formátu. V přízemí začali dělat byty se samostatným vchodem a soukromým prostorem – terasou. To vytváří nárazník mezi soukromým prostorem a veřejným dvorem. Navíc je zde další prostor pro relaxaci nebo sport.

Příliš tmavé – promyšlené oslunění

Také v prvních patrech je obvykle nízká míra slunečního záření, zejména pokud je z oken výhled do dvora porostlého vzrostlými stromy, což spolu se zataženými závěsy vytváří v místnostech věčnou polotmu. „Developeři poměrně úspěšně řeší problém oslunění bytů v prvních patrech novostaveb. Protože samy určují terénní úpravy místa, na kterém se budova nachází, je zcela možné umístit budovu tak, aby všechny byty dostávaly dostatek slunečního světla,“ vysvětlil vedoucí partner Touch Sergei Shiferson. Podle něj je možné provést terénní úpravy, které nezabrání pronikání světla do spodních pater.

Jaké jsou formáty?

Terasové domy přicházejí v několika formátech. Jsou zde byty s vlastním vchodem z ulice. Nebo můžete vstoupit společnou vstupní skupinou a z bytu se již dá vyjít do dvora. Patio je uzavřený prostor nebo terasa. Plot je vyroben ve formě živého plotu nebo van s rostlinami. Někdy doplněné skleněnými panely, dřevěnými mřížemi, kovovými a kamennými konstrukcemi. Lze nainstalovat přístřešky. Terasy mohou být navrženy pro teplá období nebo pro celoroční použití, například s podlahovým vytápěním. V samotných bytech se často vyrábějí vysoké stropy asi 6 metrů, což umožňuje naplánovat druhou úroveň nebo vytvořit mezipatro.

Kolik to je

V nových budovách v Moskvě lze takové bydlení dokonce zakoupit ve formátu studia. Projekt Forst business class na jihu hlavního města nabízí garsonku o velikosti 33,3 m19,7. metrů za 77 milionu rublů. Většinou se ale jedná o velké byty. V komplexu stejného segmentu Champine v Jihovýchodním okrese začíná plocha apartmánů s terasou od 32,6 m35. metrů. Jedná se o třípokojový byt, který se prodává za 66,6 milionu rublů. V prémiovém komplexu Primavera v severozápadním administrativním okruhu začínají ceny na 67,3 milionech rublů za jednopokojový byt o rozloze 76 m1. metrů. V elitním projektu Victory Park Residences na západě, dvoupokojový byt o velikosti 496,7 m877,7. metrů bude stát XNUMX milionů rublů. V centru jsou ceny tradičně mnohem vyšší. V elitním klubovém domě „Obydensky No. XNUMX“ (na obrázku níže) se takové bydlení nazývá městský dům. S rozlohou XNUMX mXNUMX. na metr to stojí XNUMX milionů rublů.

Nejneatraktivnější bydlení v přízemí se tak proměnilo v prestižní. Majitelé takových bytů mohou žít ve městě, jako by byli ve venkovském domě. S venkovním prostorem, kde můžete dokonce chodit naboso po vlastním trávníku. Za příznivého počasí se opalujte, odpočívejte s rodinou, pracujte nebo pozvěte přátele. I když nyní nemůžete počítat se slevami pro takový byt v prvním patře.