Ocenění nemovitosti – co to je, proč je nutný odhad bytu pro hypotéku, jak odhadnout tržní hodnotu

Oceňování nemovitostí: jak se to děje a proč je to potřeba

Podlahy časopisu
Užitečné Články
Únor 7, 2019 11: 14

Posouzení tržní hodnoty nemovitosti se provádí při různých transakcích, například při prodeji, koupi nebo čerpání hypotečního úvěru. Dnes vám řekneme, jak se to provádí, jaké typy nákladů lze vypočítat, proč je postup potřebný v každém konkrétním případě.

Odhad nemovitosti – co to je

Oceňování nemovitosti je proces stanovení hodnoty konkrétního nemovitého objektu: například výrobního zařízení, bytu, chaty, garáže, soukromého domu nebo něčeho jiného. Provádění oceňování nemovitostí je přísně regulováno. Oceňování nemovitostí provádějí odhadci, jejichž činnost je upravena zákonem „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“. Může to být společnost nebo jednotlivec.

Odhadovanou tržní hodnotu si můžete spočítat sami, ale výsledky takového posouzení nebudou vládní orgány brát v úvahu. Soud, Rosreestr a banky berou v úvahu pouze oficiální dokument – hodnotící zprávu vydanou akreditovaným specialistou.

<b>Druhy nákladů</b>

Podle federálního standardu č. 2 se při provádění oceňovacích činností používají čtyři druhy ocenění předmětu ocenění: tržní, likvidační, investiční a katastrální.

Tržní hodnota nemovitosti — toto je cena, za kterou může být prodán na volném trhu. Využívají jej například kupující a prodávající při projednávání hodnoty nemovitosti nebo právnické osoby jako důkaz existence určitého majetku. Tržní hodnota se určuje v závislosti na tržních podmínkách: jsou nalezeny podobné objekty a vypočítává se průměrná tržní cena. Objevuje se i ve výsledcích hodnocení.

Tržní hodnota je cena, za kterou lze nemovitost prodat.

Likvidační hodnota nemovitosti – to je cena, za kterou se dá rychle prodat. Při výpočtu nákladů tedy odhadci používají expoziční dobu 3-4 měsíců. Při výpočtu likvidační hodnoty se bere expoziční doba 1–2 měsíce. Likvidační hodnota nemovitosti je vždy nižší než tržní hodnota. Obvykle je to 75-80% tržní ceny.

Likvidační hodnota je hodnota, za kterou lze nemovitost rychle prodat. Podle federálního standardu č. 2 se při stanovení likvidační hodnoty zohledňuje vliv mimořádných okolností, které donutily prodávajícího prodat věc za podmínek, které neodpovídají podmínkám na trhu.

Investiční hodnota předmětu ocenění — jedná se o cenu pro konkrétní osobu nebo skupinu osob pro konkrétní investiční účely. Nejčastěji se používá k vyhodnocení efektivity jednotlivých projektů, například ke zjištění, zda nemovitost při pronájmu bude generovat příjem. Hodnota investice je vždy vyšší než tržní hodnota, protože zohledňuje potenciální zisk z nemovitosti v budoucnu. Pokud je méně, znamená to, že byl zvolen špatný plán a je jednodušší nemovitost jednoduše prodat za tržní cenu.

Hodnota investice je hodnota, za kterou lze aktivum koupit za účelem generování zisku.

Katastrální hodnota nemovitosti — jedná se o částku stanovenou na základě státního katastrálního výměru. Stanovuje se metodami hromadného ocenění, a pokud to není možné, tak individuálně pro každou nemovitost. Odhadce stanoví katastrální hodnotu, a to i pro daňové účely.

Méně často se při posuzování používají jiné typy hodnot, například hodnota obnovy. Reprodukční cena nemovitosti je částka, kterou by bylo potřeba vynaložit na výstavbu stejné nemovitosti za současných podmínek. Při jeho výpočtu se zohledňují mzdy pracovníků, náklady na stavební materiál, platba za projektový materiál a další přímé a nepřímé náklady.