Majitelé domů musí zaplatit daně do 15. července. Co by měli nájemníci vědět

K odhalení neplatičů získávají finanční úřady informace od migračních úřadů a realitních kanceláří, z inzerátů na pronájem bytů a od fyzických osob. Neplacení daně z příjmu fyzických osob bude mít za následek dodatečné daně, penále a pokuty

Musí člověk, který pronajímá byt, platit daně?

Osoba má příjem z pronájmu bytu. Vzniká mu tedy povinnost platit daň z příjmu fyzických osob (PDZ).

Zdaňují se nejen příjmy v peněžní formě, ale i příjmy naturální, tedy například příjmy v podobě majetku přijaté za pronájem bytu.

Daň z příjmu fyzických osob se platí ve výši 13 %.

Vlastník bytu samostatně vypočítává výši daně z příjmu fyzických osob. Poté je povinen nejpozději do 30. dubna podat daňovému úřadu v místě své registrace přiznání a zaplatit daň z příjmů fyzických osob do 15. července roku následujícího po roce, za který daň platí.

Po obdržení přiznání správce daně zkontroluje údaje v něm uvedené, včetně správnosti výpočtu daně z příjmů fyzických osob. Tomu se říká stolní daňová kontrola. Při jeho realizaci není dovoleno vyžadovat od poplatníka další doklady. Správce daně má právo ustanovit daňovou kontrolu na místě. V tomto případě může být po poplatníkovi a dalších osobách, jako jsou nájemci, požadováno doložení dalších dokumentů, včetně smlouvy a platebních dokladů. V praxi je však jmenování takové kontroly nepravděpodobné.

Je účet za energie zdanitelným příjmem?

V poslední době finanční úřady znovu upřesnily 1 , že poplatek za energie se skládá ze dvou částí. První je povinná a platí ji majitel bez ohledu na to, zda je byt pronajímán. To zahrnuje platby za údržbu a opravy obytných prostor a některých služeb, jejichž platba nezávisí na jejich spotřebě. Druhá část závisí na odečtech měřidel a počítá se na základě objemu spotřeby.

První povinná část platby nájemcem za energie je zahrnuta do zdanitelných příjmů, druhá část nikoli. To znamená, že náhrada výdajů zjištěná na základě odečtů měřičů se nezahrnuje do příjmů a nepromítá se do daňového přiznání. Příjem v přiznání je uveden minus tato část.

Je třeba poznamenat, že finanční úřady již dříve vyjádřily svůj postoj k nezahrnování plateb za energie stanovené na základě odečtů měřičů do výše příjmů při výpočtu daně z příjmu fyzických osob 2 . Tyto platby soudy rovněž vyloučily ze základu daně u daně z příjmů fyzických osob 3 . Poslední upřesnění postupu při výpočtu daně z příjmů fyzických osob dosavadní praxi jen potvrzují.

Co se stane v případě nezaplacení daně z příjmu fyzických osob?

Mnoho pronajímatelů nepodává daňové přiznání a neplatí daň z příjmu fyzických osob v domnění, že finanční úřady nezjistí, že pronajímají svou nemovitost. Mají však různé mechanismy, jak neplatiče odhalit. Informace lze získat od migračních úřadů a realitních kanceláří, z inzerátů na pronájem bytů a od fyzických osob.

Neplacení daně z příjmu fyzických osob může mít negativní důsledky. V případě zjištění nedoplatku finanční úřady doměří daně. Výše doplatků bude záviset na údajích, na základě kterých byl audit proveden. Pokud finanční úřady obdrží dokumenty potvrzující výši nájemného za byt (například si od nájemníků vyžádají smlouvu a doklady o platbě), bude daň z příjmu fyzických osob vyměřena na základě částek v nich uvedených. V případě neexistence dokladů mají finanční úřady právo vypočítat daň výpočtem na základě údajů, které mají o majiteli bytu a údajů o dalších poplatnících, kteří se ocitli v podobné situaci.

Za každý den prodlení s platbou daně bude účtována pokuta ve výši 1/300 refinanční sazby (diskontní sazba Centrální banky Ruské federace). Aktuálně je sazba 7,75 % (více o tom čtěte v publikaci „Jak změna klíčové sazby centrální banky ovlivňuje úspory obyvatelstva“).

Pokud například majitel obdržel 100 tisíc rublů za pronájem bytu na rok, pak se částka nezaplacené daně z příjmu fyzických osob bude rovnat 13 tisícům rublů a zpoždění platby daně bude jeden rok. Pokuta se vypočítá podle vzorce: 13 tisíc rublů. x 1/300 x 7,75/100 x 365 dní = 1226 rublů.

Zároveň může být poplatníkovi účtována pokuta ve výši 20 % z nezaplacené částky daně. Pokud je tato částka například 13 tisíc rublů, bude výše pokuty vypočítána takto: 13 tisíc rublů. x 20/100 = 2600 rub.

A konečně, v případě nepodání daňového přiznání je splatná pokuta ve výši 5 % z nezaplacené částky daně z příjmu fyzických osob za každý měsíc, maximálně však 30 % z celkové částky a ne méně než 1 tisíc rublů. Například, pokud je výše daně z příjmu fyzických osob 13 tisíc rublů. a daňový poplatník k tomu v průběhu roku nepodal prohlášení, pak se výše pokuty vypočítá takto: 13 tisíc rublů. x 5 / 100 x 12 měsíců. = 7800 rublů. Tato částka však přesahuje 30 % z částky nezaplacené daně: 13 tisíc rublů. x 30/100 = 3900 rublů. V tomto ohledu bude pokuta 3900 rublů.

Tedy v případě nepodání daňového přiznání a nezaplacení daně z příjmu fyzických osob ve výši 13 tisíc rublů. v průběhu roku může celková výše dodatečných poplatků činit 13 tisíc (daň z příjmu fyzických osob) + 1226 rublů. (pokuta) + 2600 rub. (pokuta za nezaplacení daně) + 3900 rub. (pokuta za nepodání daňového přiznání) = 20 726 RUB.

Je možné přenést odpovědnost za placení daní na nájemce nemovitosti?

Obecně platí, že pronajímatel, tzn. Daň z příjmů fyzických osob musí poplatník platit samostatně – svým jménem a na vlastní náklady. Nedávno se však objevila možnost placení daní třetími stranami. V tomto ohledu může nájemce bydlení zaplatit daň z příjmu fyzických osob za pronajímatele z vlastních prostředků. V tomto případě však musí doklad o platbě obsahovat také údaje o pronajímateli (DIČ atd.), aby finanční úřady mohly platbu identifikovat.

Povinnost podat daňové přiznání však stále musí splnit vlastník nemovitosti. To znamená, že pro finanční úřady zůstává poplatníkem pronajímatel a v případě nezaplacení daně ponese odpovědnost.

Je možné snížit výši zaplacených daní?

Při pronajímání více bytů může být vhodné zaregistrovat se jako samostatný podnikatel. Poté bude moci pronajímatel uplatnit zjednodušený systém zdanění se sazbou 6 %, kterou se zdaňují příjmy, nebo 15 %, kterou se zdaňuje rozdíl mezi příjmy a výdaji.

Kromě toho je možné uplatnit patentový systém zdanění, jehož sazba je 15 % a výše příjmů je dána regionální legislativou. Například pro Moskvu závisí velikost ročního příjmu na ploše areálu a jeho umístění a pohybuje se od 210 tisíc do 10 milionů rublů. Ale v tomto případě budete muset platit pojistné. Jejich velikost v roce 2019 bude 36 238 rublů, pokud částka příjmu nepřesáhne 300 tisíc rublů.

1 Dopis Federální daňové služby Ruska ze dne 8. května 2019 č. BS-4-11/8703@. Také dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 29. dubna 2019 č. 03-04-07/31733.

2 Dopis Ministerstva financí Ruské federace ze dne 30. června 2006 č. 03-05-01-05/123.

3 Viz např. usnesení Rozhodčího soudu okresu Severní Kavkaz ze dne 22. března 2017 č. F08-1561/2017 ve věci A63-1124/2016.

Ti majitelé bytů, kteří loni pronajali své bydlení, musí daně zaplatit do 15. července 2025. Právníci vysvětlili, co se stane, pokud tak neučiní, jak finanční úřad identifikuje neplatiče a jak lze legálně snížit platby do rozpočtu.

14. července, 21:25

Právníci vysvětlili, jaké daně musí nájemníci platit. Obálka © Shutterstock / FOTODOM / brizmaker

Jaké daně musí platit majitelé pronajatých bytů?

Pokud fyzická osoba pronajímá byt jiné fyzické osobě, musí do 3. dubna podat daňové prohlášení 30-NDFL a do 13. července zaplatit daň ve výši 15 %. Pokud fyzická osoba pronajímá byt právnické osobě, společnost sama srazí 13% daň a převede ji do rozpočtu. Uvedla to daňová poradkyně, ředitelka společnosti „Tax ABC“ Natalia Rusakova.

— V Rusku existuje pojem „znaky podnikatelské činnosti“ – jedná se o charakteristiky, podle kterých lze činnost definovat jako podnikatelskou, dle definice zakotvené v občanském zákoníku Ruské federace. Jednou z těchto charakteristik je pronájem nemovitostí. Daňové úřady se řídí článkem 11 daňového zákoníku Ruské federace: „Pokud občan skutečně vykonává podnikatelskou činnost bez registrace, nemůže se odvolávat na to, že není individuálním podnikatelem.“ řekla realitní makléřka Maria Krets.

Dodala, že pokud daňový úřad při kontrole zjistí, že občan pobírá příjem z pronájmu bytu, bude ho tentýž úřad považovat za podnikatele, což znamená, že občan musí platit daň za celé období, během kterého příjem pobíral. Hloubka kontroly je tři roky. To znamená, že pokud byt nepronajímá dnes, ale pronajal ho před dvěma lety, bude muset daň platit i tak.

— Abyste se vyhnuli problémům, musíte se zaregistrovat jako fyzická osoba podnikatel nebo osoba samostatně výdělečně činná a sami platit daně z příjmů, které obdržíte. Pro fyzické osoby podnikatele je to 6 %, pro osoby samostatně výdělečně činné od 4 do 6 %, — vysvětlila Maria Kretsová.

Za zmínku stojí, že osoby samostatně výdělečně činné mohou pronajímat byty, ale ne byty nebo parkovací místa. Faktem je, že mohou pracovat pouze s rezidenčními nemovitostmi. Pokud mluvíme o nebytových prostorách (a byty mezi ně patří), pak k jejich pronájmu je nutné založit individuální podnikatelskou činnost.

— I v roce 2025 lze slyšet názor majitelů bytů, že daně z příjmů od nájemníka musí být zaplaceny, pokud je smlouva uzavřena na rok nebo déle. To znamená, že metoda daňových úniků se v myslích některých obyčejných lidí stala téměř daňovou výhodou. Stejně jako dříve však musí jednotlivci při pronájmu bytu platit daň ze všech přijatých částek bez ohledu na dobu trvání – zda si byt pronajali na jeden den, nebo zda byla smlouva uzavřena na pět let. — Přední právník EJUS Srbui Ivaschenko uvedl:

Otázkou není, zda musíte platit, ale který daňový režim je pro vás nejvhodnější k přiznání vašeho příjmu.

Podle Srbui Ivashčenka jsou čtyři nejběžnější: daň z příjmu fyzických osob, daň z příjmu z podnikání nebo daň ze samostatné výdělečné činnosti, zjednodušený daňový systém, kde je základem daně váš příjem, a systém patentové daně. Jednotlivci mohou také využít zjednodušený daňový systém „Příjem mínus výdaje“, automatizovaný zjednodušený daňový systém (AUSNS). Tyto systémy však ve srovnání s výše uvedenými prohrávají při pronájmu vlastní rezidenční nemovitosti.

Nejméně výhodná, ale automaticky uplatňovaná, při naprosté absenci jakýchkoli kroků z vaší strany, je daň z příjmu fyzických osob. Sazba je 13 % (pokud příjem přesáhne 2 400 000, začne fungovat progresivní stupnice – 15 %, poté 17 % atd.).

— Nejziskovější a kupodivu i nejméně náročnou na práci z hlediska podávání zpráv je samostatná výdělečná činnost — NPD. Registrace je možná prostřednictvím aplikace Moje daně, na webových stránkách FTS nebo MFC, je jednorázová, stačí potvrdit svou totožnost u MFC nebo se přihlásit pomocí elektronického podpisu ověřeného na Gosuslugi. Poté, po obdržení nájemného, musíte do aplikace zadat jeho výši. Výši daně si nemusíte sami vypočítávat, určuje ji daňový úřad. Poté, nejpozději do 12. dne měsíce následujícího po uplynulém měsíci, bude do aplikace Moje daně zasláno oznámení s výší daně a údaji o platbě. Daň musí být uhrazena nejpozději do 28. dne měsíce následujícího po uplynulém měsíci, — dodal Srbui Ivaščenko.

Nepodávají se žádná prohlášení, nepřikládají se žádné dokumenty, nevznikají žádné další výdaje. A co je nejdůležitější, sazba daně je pouze 4 % pro fyzické osoby a 6 % pro fyzické osoby podnikatele a právnické osoby. Lze ji kombinovat s prací na volné noze. Existují však i omezení. Příjem je tedy omezen na 2 400 000 rublů ročně. Není také možné kombinovat NPF s jinými zvláštními daňovými režimy – zjednodušeným daňovým systémem, systémem daně z patentů.