Jednotlivec pronajímá bydlení: daně, rizika, právní důsledky | BUH.1C – místo pro moderního účetního

Občané, kteří vlastní několik bytů, často některé z nich pronajímají. Účetní a daňová expertka Veronika Jemeljanovová zjistila, jak takový pronájem výhodně sjednat, jaké daně platit a zda existuje riziko, že tato činnost může být klasifikována jako podnikatelská.

Daň z příjmu fyzických osob z příjmu z pronájmu bytu

Občan, který není registrován jako samostatně výdělečně činný nebo osoba samostatně výdělečně činná, musí být příjem z pronájmu bytu zdaněn sazbou stanovenou v odstavci 1 článku 224 daňového zákoníku Ruské federace. Podle tohoto pravidla, pokud přijatý příjem nepřesahuje 5 milionů rublů, podléhá dani z příjmu fyzických osob ve výši 13 %; pokud přesáhne 5 milionů rublů, pak se výše daně z příjmu fyzických osob stanoví jako 650 tisíc rublů plus 15 % z částky příjmu přesahující 5 milionů rublů.

Od roku 2025 se budou uplatňovat diferencované sazby daně z příjmu fyzických osob v závislosti na výši a druhu příjmu, který fyzická osoba obdržela ve zdaňovacím období. První „prahová“ částka bude 2,4 milionu rublů. Jakmile příjem tuto částku překročí, sazba daně z příjmu fyzických osob se zvýší na 15 % (u příjmů přesahujících 2,4 milionu rublů).

Od 8. srpna 2024 byly provedeny změny v článku 221 daňového zákoníku Ruské federace, podle kterých mohou odpočet daně z příjmu fyzických osob stanovený v odstavci 1 článku 221 daňového zákoníku Ruské federace pro jednotlivé podnikatele pobírat i občané, kteří nejsou registrováni jako jednotlivci. Jinými slovy, tito občané si mohou při výpočtu daně z příjmu fyzických osob snížit svůj zdanitelný příjem o částku odpovídající 20 % z celkového příjmu. Toto pravidlo se vztahuje na právní vztahy při určování základu daně z příjmu fyzických osob za zdaňovací období počínaje rokem 2024 (odstavec 26 článku 19 federálního zákona č. 08.08.2024-FZ ze dne 259).

Pokud je bydlení pronajato právnické osobě (například pro ubytování zaměstnanců z jiných měst), pak v tomto případě občan-pronajímatel nebude muset daň přiznat a zaplatit sám. Daň z příjmu fyzických osob za něj zaplatí nájemce, který bude působit jako daňový zástupce. Bude také podávat zprávy Federální daňové službě. A aby organizace-nájemce mohla při výpočtu výše daně zohlednit profesní odpočet, musí mu pronajímatel podat písemnou žádost.

Pokud jsou nájemci občané, musí pronajímatel na konci kalendářního roku přiznat jejich příjem a zaplatit vypočtenou částku daně z příjmu fyzických osob do rozpočtu (s přihlédnutím k odpočtu daně z příjmu z povolání).

Prohlášení na formuláři 3-NDFL se podává nejpozději do 30. dubna roku následujícího po roce přijetí příjmu (odstavec 1 článku 229 daňového zákoníku Ruské federace). A samotná daň musí být zaplacena nejpozději do 15. července roku následujícího po roce přijetí příjmu (odstavec 4 článku 228 daňového zákoníku Ruské federace).

Pronajímatel je osoba samostatně výdělečně činná

Občané, kteří pronajímají své obytné nemovitosti, si mohou snížit daňovou zátěž registrací jako osoby samostatně výdělečně činné. V tomto případě nemusí platit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 % (15 %), ale platí daň z příjmu z výkonu povolání ve výši 4 % (6 % při pronájmu bytu právnické osobě) (federální zákon ze dne 27.11.2018 č. 422-FZ).

Kromě nižší daňové zátěže existují i další výhody. Osoby samostatně výdělečně činné si nemusí daň sami vypočítávat a přiznávat, NPD se vypočítává automaticky v aplikaci Moje daň na základě dokladu vygenerovaného nájemcem. Hlavní je včas a pravidelně vystavovat doklady za každé přijaté nájemné. Ve stejné aplikaci se zobrazuje přijetí daňového výměru od Federální daňové služby ve výši daně, která musí být zaplacena do 28. dne měsíce následujícího po uplynutí zdaňovacího období (odstavec 3, článek 11 federálního zákona č. 422-FZ).

Dávejte pozor! Osoby samostatně výdělečně činné mohou pronajímat pouze obytné nemovitosti (pokoje, byty, domy). Pokud je předmětem pronájmu nebytová nemovitost, pak příjem z takového pronájmu nemůže být zdaněn v režimu samostatné výdělečné činnosti (bod 3 odst. 2 článku 6 federálního zákona č. 27.11.2018-FZ ze dne 422), ale musí být předmětem daně z příjmu fyzických osob.

Je pronájem bytu podnikáním?

Další otázka, která se obvykle týká občanů pronajímajících své rezidenční nemovitosti: je jejich činnost považována za podnikatelskou, a pokud ano, může mít za předpokladu včasného zaplacení požadované daně nějaké negativní důsledky?

Jak vyplývá z odstavce 1 článku 2 občanského zákoníku Ruské federace, podnikatelská činnost je nezávislá činnost vykonávaná na vlastní nebezpečí, jejímž cílem je systematické získávání zisku z užívání majetku, prodeje zboží, provádění prací nebo poskytování služeb. Zároveň osoby vykonávající podnikatelskou činnost musí být jako takové registrovány způsobem stanoveným zákonem, pokud tento zákoník nestanoví jinak.

To znamená, že legislativa identifikuje následující základní znaky podnikatelské činnosti: nezávislost, vlastní riziko a zaměření na systematické dosahování zisku. Tyto znaky mají ve skutečnosti hodnotící charakter, proto je možné kvalifikovat činnost jednotlivce jako podnikatelskou v souladu s nimi pouze tehdy, pokud existují úplné a komplexní informace o všech okolnostech jeho činnosti (existence cíle dosahovat zisku, propojenost transakcí prováděných občanem, stabilní vazby s protistranami atd.).

Podle odstavce 2 usnesení pléna Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 18.11.2004 č. 23 „O soudní praxi v případech nelegálního podnikání“ v případech, kdy osoba, která není registrována jako samostatný podnikatel, nabyla obytné prostory nebo jiné nemovitosti pro osobní potřebu nebo je obdržela dědictvím nebo na základě darovací smlouvy, ale z důvodu absence potřeby tuto nemovitost užívat ji dočasně pronajala nebo pronajala a v důsledku takové občanskoprávní transakce obdržela příjem (včetně velkého nebo obzvláště velkého), neznamená to, co učinila, trestní odpovědnost za nelegální podnikání.

Odkaz na toto usnesení je obsažen i v dopise Ministerstva financí Ruska ze dne 17.06.2021 č. 03-05-06-01/47771, kde úředníci docházejí k závěru, že každý konkrétní případ je v soudní praxi posuzován individuálně. V témže dopise Ministerstvo financí Ruska uvedlo, že na základě soudní praxe bude pronájem nemovitostí klasifikován jako podnikatelská činnost v případech, kdy nemovitost zjevně není určena k osobnímu užívání, jak vyplývá z následujícího:

• nemovitost byla zakoupena za účelem dalšího prodeje a je pronajímána, dokud se nenajde kupec;
• nemovitost byla pořízena za účelem pronájmu;
• účel nemovitosti (například využití pro maloobchodní prostory), jakož i druh povoleného využití pozemků (například komerční činnosti), na kterých se nemovitost nachází;
• Nemovitosti byly původně postaveny a nabyty občanem za účelem jejich využití v činnostech generujících příjem.

Můžeme tedy dojít k závěru, že pokud občan pronajímá například jeden nebo dva byty, zejména pokud v nich dříve žil on nebo jeho příbuzní, je nepravděpodobné, že bude obviněn z podnikání. Pokud však takových transakcí probíhá více (nebo pronajímá nebytové nemovitosti), pak jsou rizika uznání takové činnosti za podnikatelskou výrazně vyšší.

Právní a daňové důsledky

Na jedné straně má občan podle článku 23 občanského zákoníku Ruské federace právo podnikat bez založení právnické osoby od okamžiku státní registrace jako individuální podnikatel (výjimka je stanovena pro osoby samostatně výdělečně činné). Na druhé straně však článek 11 daňového zákoníku Ruské federace výslovně stanoví, že osoby, které vykonávají podnikatelskou činnost bez založení právnické osoby, ale které se neregistrovaly jako individuální podnikatelé v rozporu s požadavky občanského práva Ruské federace, nemají při plnění povinností uložených jim daňovým zákoníkem Ruské federace právo odvolávat se na skutečnost, že nejsou individuálními podnikateli.

Ústavní soud Ruské federace v bodě 4.1 usnesení ze dne 27.12.2012 č. 34-P vysvětlil, že absence státní registrace sama o sobě neznamená, že činnost občana nelze kvalifikovat jako podnikatelskou, pokud jí ve skutečnosti je. Skutečnost, že občan není registrován jako individuální podnikatel, proto pro inspektory nebude významná (pokud zjistí, že jeho činnost má znaky podnikatelské).

Jaké daňové důsledky v tomto případě plynou pro občana, pokud svůj příjem z pronájmu přizná jako „běžná“ fyzická osoba a zaplatí daň z příjmu fyzických osob? Kontrola mu může doúčtovat DPH.

Dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 11.12.2019 č. 03-07-14/96399 uvádí, že „pokud pronájem nemovitostí s přihlédnutím ke skutečným okolnostem není uznán jako podnikatelská činnost, není pronajímatel – fyzická osoba uznána jako plátce daně z přidané hodnoty“Ve skutečnosti lze tento závěr chápat tak, že pokud je činnost fyzické osoby uznána jako podnikatelská, pak je taková fyzická osoba uznána jako plátce DPH.

V soudní praxi existují příklady, kdy finanční úřady doměřily DPH z příjmu z „pronájmu“ fyzické osobě, která není registrována jako fyzická osoba podnikatel (kasační rozhodnutí šestého kasačního soudu obecné jurisdikce ze dne 07.07.2021 č. 88a-14299/2021 ve věci č. 2a-204/2020, kasační rozhodnutí osmého kasačního soudu obecné jurisdikce ze dne 20.08.2020 č. 88A-13441/2020 ve věci č. 2a-3169/2019). Zároveň se v takových sporech obvykle rozhoduje ve prospěch kontrol (za předpokladu, že existují jasné známky podnikatelské činnosti).

Kromě DPH může existovat riziko dodatečných poplatků za pojistné, jelikož individuální podnikatelé na OSNO jsou také plátci pojistného. V soudní praxi jsme však takové precedenty nenašli a toto riziko považujeme za nevýznamné.

V soudní praxi existují i případy, kdy byly jednotlivci shledáni odpovědnými za trestný čin podle části 1 článku 14.1 zákona o správních deliktech Ruské federace (provádění podnikatelské činnosti bez státní registrace jako fyzická osoba podnikatel nebo právnická osoba) v případě systematického pronájmu několika bytových prostor (viz například rozhodnutí Moskevského okresního soudu v Kaliningradu ze dne 23.08.2022 č. 5-854/2022, rozhodnutí Zaelcovského okresního soudu v Novosibirsku ze dne 11.08.2014 ve věci č. 12-178/2014 atd.).

V materiálu jsou použity fotografie: Melnikov Dmitriy / enciktepstudio / Shutterstock / Fotodom.

V Rusku je více než 90 % nájemního bydlení v neformálním sektoru a pronajímá se bez formálních smluv. Jedním z hlavních důvodů je podle právníků neochota majitelů. K legálnímu pronájmu bytu musí pronajímatel jako fyzická osoba zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 %. Své daňové zatížení můžete snížit otevřením samostatného podnikatele nebo samostatnou výdělečnou činností. V tomto případě bude daň z příjmu fyzického podnikatele 6% a pro osobu samostatně výdělečně činnou – 4% (6%, pokud pronajímá bydlení právnické osobě), připomněl Anastasia Chumak, specialista na Advokátní kancelář zprostředkování. „Z toho plyne, že pronajímatelé prostě nechtějí platit daň, i když jde o malou částku,“ souhlasí právník. V případě legálních pronájmů navíc mohou daňové náklady zvýšit nájemné, což snižuje atraktivitu bytu. Navíc „banální stav věcí – „takhle pronajímá každý“ – mění pronájem bez oficiálních smluv na normu,“ dodal expert.

Šedé nájemné však nese rizika jak pro nájemce, tak pro majitele nemovitosti. V případě pronájmu bez smlouvy se strany transakce mohou spolehnout pouze na vzájemnou integritu. Jakékoli ústní dohody však nemají právní sílu.

Existuje několik typů pracovních smluv: krátkodobé (do 11 měsíců) a dlouhodobé (od roku nebo déle). Majitelé zpravidla uzavírají jednoduchou písemnou smlouvu na dobu 11 měsíců s možností prodloužení a zvýšení platby, protože dohoda na delší období vyžaduje povinnou registraci u Rosreestr a považuje se za uzavřenou až od tohoto okamžiku. Krátkodobá dohoda se uznává jako uzavřená od okamžiku podpisu a nevyžaduje státní registraci.

Přečtěte si také: Šedá zóna: proč Rusové nechtějí platit daně z pronájmu bytů

Rizika pro nájemce

Zvažme hlavní rizika pronájmu bydlení pro nájemníka bez uzavření dohody.

Žádná pevná doba pobytu

Hlavní riziko je podle odborníků spojeno s nejistotou délky pobytu. Majitel bytu může například kdykoli zvýšit nájemné nebo požádat nájemníka, aby se zítra odstěhoval. „To znamená, že v případě neexistence dohody nebude nájemník před takovým vývojem událostí nijak chráněn a bude se muset vystěhovat,“ říká Artur Avanesyan, šéf advokátní kanceláře Rustam Kurmaev and Partners. příklad. Smlouva je koncipována tak, aby takové situace vylučovala – specifikuje nejen dobu, na kterou se uzavírá, ale i dobu, po kterou může pronajímatel výpověď dohody jednostranně oznámit, dodal advokát. Ze smlouvy navíc může vyplývat, že pokud takový požadavek nebude splněn, bude muset pronajímatel zaplatit pokutu, dodala Oksana Polyakova, zástupkyně ředitele oddělení pronájmu bytů realitní společnosti Inkom-Nedvizhimost. “Nájemník v takové situaci utrpí finanční ztráty: bude muset zaplatit za hledání jiného bydlení, registraci nové transakce a stěhování,” poznamenal expert.

Hlavní riziko je podle odborníků spojeno s nejistotou délky pobytu
(Foto: Shutterstock)

Zvýšení nákladů a potíže s vrácením zálohy

Důležitým rizikem pro nájemce je zvýšení nákladů na nájem. Majitel bytu totiž může bez dohody kdykoli zvýšit nájemné, varuje šéf advokátní kanceláře Rustam Kurmaev and Partners. „Například se strany dohodly na jedné částce a o měsíc později majitel stanoví nájemci podmínku: buď zaplatit víc, nebo se odstěhovat,“ uvádí příklad právník. Dohoda v tomto ohledu chrání zaměstnavatele před nepřiměřeným a častým zvyšováním nákladů na nábor, poznamenal. Při absenci dohody může mít nájemce problémy s vrácením kauce při odchodu z bytu – pronajímatel ji nemusí z přitažených důvodů vrátit, dodala Anastasia Chumak. “Dohoda takové situace vylučuje, protože podrobně popisuje případy nevrácení zálohy,” uvedl expert.

Náhlý majitel nebo černý realitní makléř

V případě neexistence dohody není nájemce pojištěn proti tomu, aby se objevil „náhlý vlastník“. „Může se například objevit vlastník, který nedal souhlas k pronájmu bytu (pokud jsou pronajímatel a majitel různí lidé nebo druhý je spoluvlastník) a požádat nájemníka, aby opustil obytný prostor,“ říká specialista. z advokátní kanceláře Intercession. Navíc je zde velká pravděpodobnost setkání s černou realitkou. „Řekne vám, že majitel je v zahraničí a přes něj pronajímá byt na plnou moc. A po pár dnech vás skutečný majitel požádá o vyklizení bytu. Také černé realitní kanceláře mohou masivně vybírat kauce od více nájemníků, kteří pak nemohou tento byt pronajmout a o kauci přijdou,“ upozornil právník.

Oprava na vaše náklady

Dalším trikem, ke kterému se majitelé domů někdy uchýlí, jsou opravy z důvodu jejich pobytu. Majitel v inzerátu nabízí k dlouhodobému pronájmu byt za sníženou cenu, ale k rekonstrukci. „To znamená, že nájemce platí za ubytování například o 20 % méně, než je požadováno, a musí provádět kosmetické opravy. Nájemce si sám nakupuje dokončovací materiály, odstraňuje závady atd. Jakmile jsou opravy dokončeny, požaduje pronajímatel po nájemci vyklizení bytu. Pak si ho pronajímá za plnou cenu nebo v zrekonstruovaném bytě sám bydlí,“ řekla Oksana Polyakova. Pokud smlouva neobsahuje doložku o opravách a podmínkách její realizace, pak se nájemce bude muset vystěhovat. „Důležitým pravidlem pro obě strany transakce je proto ve smlouvě jasně uvést všechny podmínky a postup pro předčasné ukončení nájemní smlouvy, práva a povinnosti jak nájemců, tak pronajímatelů. Při provádění oprav podejte samostatnou žádost, která bude popisovat všechny termíny, odhady a odpovědnosti stran,“ dodal realitní makléř.

Majitel může snížit nájemné na účet rekonstrukce a po jejím dokončení nájemníky vystěhovat

Rizika pro majitele bytu

Pronájem bytu bez uzavření dohody s sebou nese rizika pro samotného majitele.

Problémy s platbou

Hlavním rizikem pro pronajímatele, který pronajímá svou nemovitost bez smlouvy, jsou problémy s nájmem. Může to být buď časté zpoždění, nebo prostě odmítnutí zaplatit za obsazený obytný prostor. „Často, při absenci dohody, nájemníci přestanou platit nájem a vlastně dál žijí. Majitel může poslouchat sliby o zaplacení několik měsíců po sobě, aniž by mohl vyhovět novým nájemcům. V tomto případě bude mít majitel minimální šance na právní ochranu,“ poznamenal Arthur Avanesyan. Proto musí smlouva podrobně specifikovat doložku o nájemném a načasování jeho placení a v případě prodlení stanovit sankce. Při nedodržení klauzulí smlouvy může být listina vypovězena a nájemce vystěhován s ponecháním kauce, dodal zástupce ředitele odboru pronájmu bytů Inkom-Real Estate.

Náhlý odchod

S tím je spojeno další riziko – že se nájemník odstěhuje v předstihu, a co je horší – neupozorní a nezaplatí, pokračovala realitní kancelář. Tomu se lze vyhnout, pokud je uzavřena nájemní smlouva. „Pokud se nájemník rozhodne zmizet, může být nalezen a pohnán k odpovědnosti – ze zákona musí platit nájemné po celou dobu trvání nájemní smlouvy, i když bydlí na jiném místě, protože smlouva nebyla vypovězena,“ znalec. řekl.

Nepříjemným překvapením pro majitele může být náhlý odchod nájemníků, kteří nezaplatili pobyt.

Podnájem

Další riziko nelegálního pronajímání bydlení je spojeno s podnájmem – kdy nájemníci své bydlení znovu pronajímají. Zpravidla se bavíme o podnájmu třetím osobám, které by pronajímatel s největší pravděpodobností přímo odmítl. Navíc může jít o denní pronájem se všemi z toho plynoucími důsledky, uvádí příklady specialista z advokátní kanceláře Intercession. „Vystěhovat člověka není tak snadné, i když jste vlastníkem, je nutné zapojit orgány činné v trestním řízení; Ale strážci zákona v takové situaci položí otázku, na jakém základě je v bytě třetí osoba. A tady se vracíme k problémům s finančním úřadem,“ upozornil právník. Samotný podnájem není zakázán, ale pouze se souhlasem majitele. „Nájemce má podle zákona právo znovu pronajmout obytný prostor pouze v případě písemného souhlasu vlastníka bytu. Může být sepsán jako samostatný dokument nebo jako příloha nájemní smlouvy,“ vysvětlila Oksana Polyakova. Pokud nájemce tuto podmínku poruší, má vlastník právo vypovědět nájemní smlouvu, vystěhovat nájemce i všechny podnájemníky a dokonce inkasovat pokutu, dodal odborník.

Bez uzavření dohody nese majitel vysoké riziko škody na svém majetku
(Foto: Shutterstock)

Škoda na majetku

Bez dohody nese majitel vysoké riziko škody na svém majetku. Například pronajme byt v perfektním stavu, ale po třech měsících vidí, že opravy a nábytek jsou poškozené nebo zařízení rozbité. „V tomto případě by pomohla dohoda, kde je při pronájmu bytu jasně stanovena skladba nemovitosti, požadavky na údržbu prostor a také sankce za nedodržení těchto požadavků. Navíc podmínka mít zálohu by se proti těmto rizikům pojistila,“ řekl Arthur Avanesyan. Totéž platí pro domácí mazlíčky, jejichž přítomnosti majitelé často odporují, pokračoval odborník. „Strany se mohou ústně dohodnout, že domácí mazlíčci nemohou žít v nájmu. Ale už ve chvíli, kdy se obyvatelé vystěhují a byt převezmou, majitel objeví podlahu poškozenou drápy a odřenou sedačku,“ uvádí právník možnou situaci. Dohoda, která stanoví takový zákaz a možné sankce, by tomu pomohla zabránit. Například o nutnosti provést opravu nebo koupit nábytek na náklady nájemce, který porušil své povinnosti, dodal.

• Smlouva o pronájmu bytu: jak sepsat nebo ukončit
• Pokuta nebo výhody: jak vyřešit problém šedého nájemního bydlení
• Nájemci začali nájemníkům častěji odmítat pronájem kvůli rostoucí poptávce

Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC-Nedvizhimost