Indexace nájemného: co to je, jak to specifikovat ve smlouvě, kdy lze náklady zvýšit, vzorek

Zvyšování nájemného je přirozenou fází ve vztahu mezi pronajímatelem a nájemníkem. Tržní hodnota nemovitosti roste, majitel vyměňuje opotřebovaný nábytek a domácí spotřebiče a úřady staví novou stanici metra v blízkosti. Cena navíc postupně roste spolu s inflací a je nutná indexace nájemného. Aby se zabránilo tomu, že se změna ceny rozvine v konflikt, měly by to strany projednat při uzavírání obchodu. Společně s právníky vymyslíme, jaké klauzule do smlouvy zahrnout, aby zvýšení platby bylo jasné a vyhovovalo oběma stranám.

Jak jednostranně zvýšit nájemné

Pro obytné prostory se používá nájemní smlouva, která se liší od běžné nájemní smlouvy. Nájemní smlouva se uzavírá pouze pro bydlení v bytě. – chrání sociální práva zaměstnavatele. Podle Článek 687, kapitola 35 občanského zákoníku Ruské federace, na žádost vlastníka se smlouva vypovídá soudně a k tomu jsou potřeba závažné důvody. Například pokud nájemce neplatí nájemné po dobu šesti měsíců a smlouva nestanoví delší dobu, nebo poškozuje majetek vlastníka.

Navzdory těmto zvláštnostem zákon nezakazuje majiteli zvyšovat nájemné, pokud je to zahrnuto v nájemní smlouvě.

«Podle ustanovení Kapitola 35 občanského zákoníku Ruské federace, cena bytových prostor může být zvýšena, pokud je to uvedeno v nájemní smlouvě. Výjimkou jsou například sociální byty, ubytovny. Limit jejich ceny stanoví stát».

Aidar Maradulin, zaměstnanec společnosti Professional Legal Alliance LLC, právník, vedoucí analytického centra

Ukazuje se, že vlastník bytové i nebytové nemovitosti má právo zvýšit náklady bez dohody s nájemcem, pokud je to popsáno ve smlouvě. Podle odstavec 3 článku 614 občanského zákoníku Ruské federace, cenu lze zvýšit pouze jednou ročně. Ze stejného důvodu se smlouva uzavírá na dobu nejméně 12 měsíců.

«Pokud strany při uzavření transakce nezahrnuly do smlouvy možnost indexace cen, nemůže pronajímatel zvýšit cenu nájemného bez souhlasu nájemce. A pokud se strany dohodnou, bude nutné uzavřít pouze dodatečnou dohodu.».

Timofey Savin, zakladatel, právník, zakladatel společnosti Altera Pars

V případě, že smlouva neobsahuje jednostranné zvýšení ceny a nájemce nové podmínky odmítne, nemá majitel jinou možnost než smlouvu vypovědět. Pokud se jedná o obytné prostory, nebude snadné vypovědět nájemní smlouvu, protože ta chrání práva nájemce.

Proč se zvyšuje nájemné?

Snadný způsob, jak každoročně zvyšovat nájemné, je odkazovat se na nárůst inflace. Vypočítáme si indexaci nájemného: inflace v Rusku v roce 2023 činil 7,42 %Pokud tedy nájemce v loňském roce zaplatil za prostory 50 tisíc rublů, pak se od začátku roku 2024 nájemné zvýší o 3710 rublů.

Indexace ve smlouvě pronájem lze formulovat takto: „Každý rok se nájemné zvyšuje o výši roční inflace za předchozí kalendářní rok podle údajů Rosstatu.“

Další faktory, které zvyšují hodnotu nemovitostí, souvisí s okolní infrastrukturou:

• Otevření nových dopravních tras, které usnadňují život obyvatelům měst. Například výstavba stanice MCD-3 v Zelenogradu, která spojila Moskvu s předměstími. Rychlíkem ujedete 40 kilometrů za půl hodiny a přestup na metro bude zdarma.
• Zlepšení oblasti: výstavba nových parků a „zelených zón“. Nové budovy často obyvatele v prvních letech po dodání bytů nepotěší výhledem z okna. Ale po dokončení hlučné výstavby se za oknem náhle objeví park s mladými borovicemi a jedlemi, který je skvělý pro procházky s dětmi a romantické pikniky.

Oblíbený požadavek mezi těmi, kteří hledají byt: blízko metra a v „zelené“ oblasti. Udržovaný park v blízkosti domu zvyšuje prestiž, což zvyšuje cenu nájmu.

Nájemné můžete také zvýšit vylepšením samotné nemovitosti. Zde je několik příkladů:

• Pro zjednodušení života nájemníka. Můžete si například koupit parkovací místo poblíž bytu a zahrnout částku s úroky do nové ceny nájemného. Pokud nájemník často nemá dostatek parkovacích míst poblíž domu, takovou nabídku ocení. V případě, že pronajímatel má mnoho bytů, můžete uzavřít výhodnou smlouvu s úklidovou firmou a nabídnout nájemníkům pravidelný úklid.
• Zrekonstruujte prostory. Lokální a rychlé opravy můžete provádět, i když v bytě již lidé žijí. Nalepte tapety na chodbě, vyplňte spáry v koupelně tmelem, uspořádejte úložný prostor na balkoně. Kromě toho se vyplatí pravidelně měnit zastaralé domácí spotřebiče. Myčka nádobí, která šetří vodu, čistička vzduchu, která absorbuje prach – to vše zpříjemní váš byt.

Pokud jste si ještě nenašli nájemníka a chcete nemovitost pronajímat za více peněz, můžeme vám pomoci s opravami. „Letadlo plus“Tým profesionálů vám rychle zrekonstruuje byt a zapojí nové vybavení. Cena kosmetických oprav se pohybuje od 6000 12 rublů za metr čtvereční a větší opravy od 000 XNUMX rublů za metr čtvereční. Firma se postará o vše: objedná materiál, správně smontuje nábytek a zavolá úklidovou službu. A vy za vše zaplatíte po převzetí oprav.

Nová služba „Samolet Plus“ vám pomůže snadno pronajmout nebo pronajmout byt

Co zahrnout do smlouvy

Zahrňte tyto body do své smlouvy, abyste se vyhnuli nedorozuměním s nájemníkem.

Kdo má právo změnit cenu pronájmu?

Přidejte pronajímatele, protože ten zvýší nájemné. Zákon nezakazuje přidat nájemníka, který se bude snažit nájemné snížit. K tomu bude muset prokázat výrazné zhoršení stavu nemovitosti nebo se odvolat na jiný závažný důvod. Například globální krize a nestabilita – během pandemie koronaviru pronajímatelé často dávali nájemníkům dovolenou nebo snižovali nájemné.

„Nájemník má právo požádat o snížení nájemného, například z důvodu zhoršení své finanční situace. Může to doložit účtenkami ze své výplatní karty. Pouze majitel se však rozhodne, zda tyto okolnosti zohlední, nebo si bude hledat nového nájemníka.“

Taťána Sajapinová, právnička pobočky č. 49 Moskevské regionální advokátní komory, mediátorka Mezinárodní asociace právníků a mediátorů 4Lega

Frekvence změn

Pokud pronajímatel plánuje zvýšit nájemné bez svého souhlasu, bude tak moci učinit jednou ročně. Toto je zajištěno odstavec 3 článku 614 občanského zákoníku Ruské federaceDoporučujeme použít pro smlouvu následující formulaci: „Pronajímatel má právo zvýšit nájemné o 3 %, ne však více než jednou ročně.“

Existuje jedna možnost, jak častěji zvyšovat nájemné – vyjednávat s nájemníkem.

„Dohodou stran může pronajímatel a nájemce změnit nájemné častěji než jednou ročně. Měli by to zahrnout do smlouvy nebo uzavřít dodatečnou dohodu.“

Taťána Sajapina, právnička a mediátorka

Rozsah zvýšení ceny

Je důležité, aby pronajímatel zvyšoval nájemné úměrně trhu a neporušoval podmínky smlouvy. V opačném případě nájemce prostory odmítne nebo se obrátí na rozhodčí soud. Tam může prokázat zneužití práv ze strany vlastníka. Aby se předešlo konfliktu, je vhodné stanovit maximální zvýšení ceny, například o 5 % ročně nebo o míru inflace. Chcete-li se dohodnout na větší změně ceny, budete muset prokázat, jak se prostory zlepšily nebo jak se okolí zkrášlilo. Poté budou moci strany uzavřít dodatečnou dohodu.

Oznámení o změně nájemného

Pronajímatel určuje způsob, jakým má být nájemník informován před zvýšením ceny. Právníci považují poštovní způsob za nejspolehlivější.

„V případě právního sporu budete muset prokázat, že jste nájemníka informovali. Nejlepším způsobem je poštovní potvrzení o doručení spolu se seznamem obsahu.“

Timofey Savin, zakladatel, právník, zakladatel společnosti Altera Pars

Právník Ajdar Maradulin doporučuje použít následující formulaci: „Strany se dohodly, že veškeré právně významné zprávy týkající se změny nebo ukončení povinností vyplývajících z této smlouvy budou zasílány doporučeně se seznamem příloh na adresu uvedenou ve smlouvě.“

Právně uznatelné budou i další způsoby, které si strany v dohodě specifikují. Například e-mail nebo zpráva v messengeru.

Výpovědní lhůty si stanoví strany smlouvy. Je lepší dát alespoň měsíční výpovědní lhůtu.

Vyvodit závěry

• Cena nájemného se mění s inflací. Ovlivňují ji také změny v infrastruktuře oblasti, rekonstrukce a vybavení.
• Pronajímatel může jednostranně změnit cenu nájemného, pokud je to uvedeno ve smlouvě.
• Pokud smlouva neobsahuje žádné ustanovení o indexaci nájemného, lze cenu zvýšit pouze po dohodě s nájemcem.
• Smlouva musí podrobně popsat pravidla pro zvyšování nájemného: četnost změn, cenové rozpětí, postup oznamování.

„Samolet Plus“ je online platforma a kanceláře po celém Rusku. Všechny služby pro:

• nákupy nemovitostí,
• prodej nemovitostí,
• pronájem nemovitostí po celém Rusku.

Stejně jako různé doplňkové služby:

• interiérový design;
• velká rekonstrukce bytů;
• pomoc při přemístění;
• vybavení bytu;
• pojištění;
• oceňování majetku;
• protiúčet – možnost výměny starého bytu za nový.

Autor: Jekatěrina Nosovová

Odborníci: právník Timofey Savin, právník Tatyana Sayapina, právník Aidar Maradulin